De la începutul ciclului de creștere a ratei, mulți investitori și prognozatori s-au confruntat cu mai multe provocări decât oportunități pe piețele imobiliare comerciale din întreaga lume, se arată în ultima analiză JLL.

În linii mari, 2025 arată diferit.

Costurile îndatorării și valoarea imobiliară de pe majoritatea piețelor s-au stabilizat, iar tranzacțiile sunt în creștere, susținute de instituțiile care își pun ponderea capitalului într-un număr tot mai mare de tranzacții.

Sectoarele imobiliare favorabile – în special pe piețele transparente – au înregistrat o oarecare comprimare a randamentului în 2024, deși este probabil ca variabilitatea ofertei-cereri să persistă, deoarece indicii obligațiunilor continuă să fluctueze.

În plus, deși riscul unei recesiuni economice nu este exclus, este proiectată o creștere economică generală; Fondul Monetar Internațional consideră că economia globală crește cu 3,2% în 2025, la egalitate cu nivelurile din 2024.

Acești factori contribuie la o piață imobiliară aflată în prapastia unui ciclu de lichiditate îmbunătățit. Având în vedere că capitalul devenind mai activ și implicat în oportunități și costurile de împrumut s-au retras în ultimul an, istoria sugerează că aceste scenarii au fost momente oportune pentru a investi pe piețele imobiliare comerciale.

Acestea fiind spuse, investitorii vor continua să opereze pe o piață cu o complexitate sporită, iar performanța va varia în funcție de locație și sector, chiar dacă dinamica tranzacției se îmbunătățește. Iată cinci previziuni.

1. Rentabilitatea capitalului instituțional

Vedem deja că capitalul instituțional devine mai activ pe piețele majore, în special pentru tranzacțiile mai mari. În ultimele șase luni, aproximativ 43% din tranzacțiile din SUA de peste 100 de milioane de dolari au fost acordate cumpărătorilor instituționali, față de 27% în 2023.

Pe unele dintre piețele mai rezistente ale lumii – în special în SUA, Marea Britanie, Japonia și Coreea de Sud – imobiliare de calitate superioară atrage din nou ofertanți instituționali.

Nu numai capitalul instituțional devine din ce în ce mai activ. Activitatea investițională a investitorilor privați a crescut cu aproape 190% între 2007 și 2023, însă această sursă de capital este estimată în prezent a fi alocată în proporție de mai puțin de 5% imobiliară.

Ne așteptăm ca averea privată să rămână mai activă în acest următor ciclu – cu alocările în creștere pentru oportunități selectate, adesea unice, în locații privilegiate ale piețelor de bază.

Investitorii au devenit din ce în ce mai exigenți la randamente mai mari pentru a concura cu randamentele cu venit fix. Pe măsură ce capitalul de bază devine mai activ, va trebui să fie mai creativ pentru a concura în clasa de active, în special pentru sectoarele mai favorizate.

2. Piețele de finanțare se redresează

Scăderile inițiale ale dobânzilor băncilor centrale în 2024 au stimulat o activitate sporită pe piața de investiții. Riscul de inflație a scăzut de la nivelurile de vârf, iar relaxarea monetară suplimentară va continua probabil până în 2025 și în 2026.

Ratele mai scăzute vor sprijini eforturile de refinanțare ale investitorilor și vor stimula activitatea de fuziuni și achiziții, care a fost mai redusă. Costul datoriei s-a îmbunătățit, de asemenea, de la sfârșitul anului 2023, iar volumele de inițiere a datoriilor au o tendință ascendentă, pe măsură ce creditorii și-au extins atenția.

Cu toate acestea, riscurile rămân evidente și extrem de dinamice, nu în ultimul rând riscul de politică internă și riscul geopolitic. Complexitatea și incertitudinea continuă a mediului de elaborare a politicilor în 2025 în toate economiile vor însemna că va trebui să urmărim îndeaproape mediul de reglementare și impactul acestuia.

3. Schimbări de sector

Ne așteptăm ca investitorii să se concentreze mai mult pe diversificarea sectorului pe măsură ce piețele tranzacțiilor se îmbunătățesc, printr-o serie de strategii directe, indirecte și de fuziuni și achiziții.

În subscriere, creșterea veniturilor și fluxul de numerar se vor concentra pe termen scurt, deoarece investitorii continuă să echilibreze presiunile ciclice și seculare.

Comprimarea randamentului este deja evidentă pentru sectoarele favorizate, cum ar fi locuința, logistica și alternativele selectate.Deplasarea investitorilor către aceste sectoare în ultimii ani, alături de interesul pentru investiții în platforme de operare va continua.

Pe măsură ce lanțurile de aprovizionare continuă să se apropie de țărm (o tendință în curs de desfășurare), se va dezvolta un impuls în logistică și construcții industriale, în special în SUA, unde cererea chiriașilor va stimula activitatea de leasing pentru site-urile de producție. Eforturile de modernizare sau de înlocuire a clădirilor industriale vechi cu spații mai eficiente vor susține, de asemenea, impulsul sectorului.

Momentul din sectorul vieții va continua cu ritm rapid, atât pe piețele mature, cât și pe cele în creștere. În următorii cinci ani, JLL se așteaptă ca 1,4 trilioane de dolari să fie desfășurați în strategiile de viață.

Momentul tranzacțional se dezvoltă deja în S.U.A., Marea Britanie, Germania și Japonia, pe măsură ce noile livrări scad și creșterea ratelor de închiriere se normalizează.

Căutarea mai largă a investitorilor de oportunități va da naștere la o diversificare sectorială mai oportunistă. Potențialul de creștere pe termen lung al sectoarelor alternative, cum ar fi centrele de date, va continua să atragă mari investitori instituționali și transsectoriali. Investițiile în centrele de date sunt cele mai puternice în SUA, unde 58% din investițiile în centrele de date au fost concentrate în ultimii cinci ani.

Cu toate acestea, există un impuls tot mai mare în Asia Pacific și partele europene, unde investițiile sunt în creștere, în special datorită creșterii dramatice a consumului de date în China și Japonia.

4. Bifurcația biroului continuă

Activele de birouri de cea mai înaltă calitate sunt gata să conducă, pe măsură ce chiriașii gravitează către clădirile mai noi, deși nivelurile scăzute de neocupări și livrările reduse ale unor astfel de clădiri vor limita creșterea pe termen scurt.

La nivel global, leasingul de birouri s-a îmbunătățit pe măsură ce firmele financiare, juridice și tehnologice implementează mandate de revenire la birou pentru angajații lor și încrederea în birou pe măsură ce locul principal de muncă crește.

Sondajul JLL pentru viitorul muncii din 2024 arată că 85% dintre organizații la nivel global au acum o politică de cel puțin trei zile de prezență la birou pe săptămână.

În același timp, disponibilitatea celui mai solicitat spațiu de birouri din multe locații CBD căutate de pe tot globul este în scădere. În SUA, noile livrări de birouri se vor opri aproape în următorii doi ani. Deja, oferta de birouri cu o vechime mai mică de 10 ani a scăzut constant din 2022 și este acum cu 22% sub nivelul de la sfârșitul anului 2022.

În timp ce numărul mediu de locuri de muncă libere din Europa este de 5%, piețele majore – cum ar fi CBD-ul din Paris și West End-ul din Londra – au scăzut până la 0,5% și, respectiv, 1,7% locuri libere pentru spațiul nou. Postul vacant CBD este, de asemenea, sub 5% în anumite CBD-uri din Asia Pacific, cum ar fi Tokyo și Seul.

În părțile Asiei, unde elementele fundamentale ale birourilor au fost cele mai rezistente, investitorii transfrontalieri au și continuă să-și exprime apetitul pentru oportunități. Birourile mai mari și principale din Japonia rămân atractive, iar investițiile transfrontaliere în birouri au crescut cu procente de trei cifre în Japonia și Australia până în prezent.

Apetitul pentru birouri din Japonia și Coreea este deosebit de mare din cauza ratelor scăzute de neocupare și a creșterii constante a chiriilor.

Perspective

Este din ce în ce mai clar că 2025 va fi un an atât de creștere, cât și de complexitate pentru industria noastră. Vom vedea investitorii revenind la rând pe măsură ce împrumuturile imobiliare și piețele tranzacționale se îmbunătățesc în continuare.

În mod esențial, pentru sectorul de birouri, pe măsură ce mai multe companii caută spațiu suplimentar. Toate acestea, sperăm, într-o perioadă de creștere economică pozitivă. (Foto: Freepik)