Primul semestru din 2023 s-a încheiat cu investiții imobiliare în valoare totală de 168 milioane de euro în România, aproape la jumătate comparativ cu nivelul anului trecut, tranzacțiile în segmentul industrial și logistic reprezentând aproximativ 36% din total, iar cele din segmentul birourilor circa 31%, potrivit raportului de piață Colliers pentru prima jumătate a anului.

Acest rezultat slab nu este deloc surprinzător pentru consultanții Colliers, care au estimat încă de la începutul anului că portofoliul de tranzacții va încetini în comparație cu anii excepționali 2021 și 2022, având în vedere mediul deja dificil de finalizare a tranzacțiilor.

Aceștia apreciază că perspectivele rămân mixte, explicând că, deși există mai multă claritate în ceea ce privește inflația, acest lucru nu înseamnă neapărat mai multă claritate și în ceea ce privește ratele dobânzilor de finanțare și percepția de risc.

Cea mai mare tranzacție a anului a fost tranzacția de tip sale-and-leaseback (vânzare și reînchiriere) a depozitelor FM Logistic, un operator 3PL, cu un portofoliu de aproximativ 100.000 de metri pătrați în mai multe orașe, cumpărat de către CTP, liderul pieței locale de spații industriale și logistice.

Valoarea nu a fost făcută publică, însă a fost estimată în jurul nivelului de 60 de milioane de euro. Consultanții Colliers menționează faptul că, într-un oarecare contrast cu alte sectoare, încheierea de tranzacții cu spații industriale este îngreunată preponderent de lipsa activelor disponibile la vânzare, în condițiile în care majoritatea dezvoltatorilor tind să fie proprietari pe termen lung.

În ceea ce privește nivelul tranzacțiilor, numai această tranzacție din categoria industrială a reprezentat aproximativ 36% din volumul total înregistrat în primul semestru.

Birourile au rămas, de asemenea, o clasă importantă de active, atrăgând tranzacții care reprezintă 31% din volumul total în prima jumătate a lui 2023, în timp ce retailul a generat aproximativ 23% din rulaj, iar hotelurile - aproape 11%.

Creșterea constantă a chiriilor, influențată în principal de rata inflației, dar, în cazul spațiilor industriale, și de tranziția către o piață a proprietarilor, a contribuit într-o anumită măsură la limitarea presiunilor de creștere a randamentelor.

Cu un cost de finanțare all-in de peste 5,5% în regiunea ECE, determinat în mare parte de saltul ratelor de pe piața monetară (Euribor la 3 luni a crescut de la -0,6% la sfârșitul anului 2021 la peste 3,7% în august 2023), costul banilor este cel mai relevant aspect în contextul creșterii randamentelor.

Asta deoarece băncile românești rămân deschise la finanțarea tranzacțiilor, în măsura în care cumpărătorul se simte confortabil cu aceste rate. În alta ordine de idei, consultanții Colliers observă o preferință clară pentru activele de o calitate superioară, care generează și care sunt aliniate la standardele ESG.

În continuare, mai multe tranzacții mari se află în diverse stadii și ar putea fi încheiate în a doua parte a anului, ceea ce ar duce volumul total al anului la 500-600 de milioane de euro, aproximativ jumătate din cele 1,2 miliarde de euro înregistrate anul trecut.

Volumele generate de retail ar trebui să fie ceva mai mari decât în anii precedenți, având în vedere că în perioada următoare s-ar putea încheia tranzacții majore, estimează consultanții Colliers, care subliniază că, în contextul în care se vor încheia mai puține tranzacții de birouri, acesta ar fi un an mai echilibrat în general.

Asemenea așteptări trebuie calibrate constant, însă, afirmă expertul Colliers, care adaugă că băncile centrale majore lasă ușa deschisă unor noi majorări de dobândă dacă inflația va fi rezistentă.

La nivelul Europei Centrale și de Est (Bulgaria, Cehia, Ungaria, Polonia, România și Slovacia), în prima jumătate a lui 2023, volumul total al investițiilor a scăzut de aproximativ trei ori, până la 2 miliarde de euro.

În același timp, volumul total al investițiilor pentru întregul an este estimat la 5 miliarde de euro, ceea ce reprezintă unul dintre cele mai slabe rezultate din ultimii 10 ani și, de asemenea, mai puțin de jumătate din media ultimilor 5 ani, de aproximativ 12 miliarde de euro.