Guvernele, companile și comunitățile se confruntă din plin cu realitatea COVID-19. Impactul pe termen scurt privind creșterea economică, activitatea de afaceri și comportamentul individual este incontestabil și, în timp ce curentul consensual este pentru o revenire a economiei globale în S2-2020, traiectoria exactă este deocamdată necunoscută.

Prin urmare, experții sugerează mai degrabă o abordare de planificare a scenariilor, decât să pariezi pe orice previziuni îndrăznețe, cu accent pe pregătirea pentru încetinirea ușoară, moderată, ori severă, a afacerilor.

Pentru a încerca să creionăm o imagine a viitorului apropiat și mediu al Industriei de Construcții, am apelat la una dintre cele mai importante companii globale de cercetare de piață, JLL, care a realizat un studiu al efectelor COVID-19 asupra acestui domeniu și care a publicat raportul cu titlul ”COVID-19: Global Real Estate Implications”, pe care l-am folosit ca sursă de documentare pentru redactarea acestui articol.

Impactul economic este incontestabil

Izbucnirea COVID-19 și răspândirea rapidă pe tot globul i-a luat pe mulți prin surprindere, iar întreprinderile, comunitățile și guvernele trebuie să se confrunte acum realitatea și gravitatea situației. Evaluările sunt foarte dificile. Pe piață există o multitudine de informații reale dar și o uriașă cantitate de elemente de dezinformare care trebuie consumate zilnic. Într-o situație atât de fluidă, faptele și consecințele se schimbă rapid. În timp ce indivizii și întreprinderile rămân concentrați asupra sănătății și bunăstării, trebuie evidențiat potențialul implicațiilor asupra pieței imobiliare.

Pe termen scurt, impactul asupra creșterii economice globale este incontestabil, cele mai afectate fiind acele țări care sunt cele mai multe avansate în focar, acestea simțind deja efectele. În momentul redactării acestui articol, previziunea consensuală a specialiștilor vizează un șoc puternic pentru economia globală, în prima jumătate a anului 2020, urmat de o revenire care amintește de recuperarea de  după focarul SARS, din 2003. Deși lovitura imediată a cererii a fost foarte evidentă în sectoarele de retail și turism, anumite industrii sunt mai susceptibile la întreruperea lanțurilor de aprovizionare.

Întreruperea a început deja în sectoare precum: automobile, aviație, produse chimice și bunuri de larg consum, iar efectele complete nu au fost încă filtrate. Invers, produsele farmaceutice și asistența medicală sunt cele mai probabile experimentând o creștere a cererii. Autoritățile sanitare, guvernele și instituțiile financiare de la nivel global se unesc în scopul lor de a proteja și trata populațiie, blocând răspândirea virusului și vizând asigurarea stabilității și sănătății întreprinderilor.  Multe bănci centrale posedă ”muniție” limitată, dar reduceri ale ratei suplimentare și mărirea toleranței suportului de lichiditate direcționat și macroprudențial, vor oferi unele amortizări ale șocului. Măsuri de politică fiscală ar putea fi puse în aplicare. Cu toate acestea, probabil, că vor fi cele mai eficiente în direcționarea către sectoarele cel mai acut afectate de pierderea veniturilor și, concomitent, confruntate cu unele costuri mai mari.

Actualele baze de date sunt încă incomplete. Cucât focarul de Covid-19 se lărgește și cu cât persistă mai mult, cu atât este mai mare șansa unui impact mai prelungit asupra economiilor globale și naționale, și, prin extensie, asupra pieței imobiliare. În acest punct este dificil să separăm curentul real și, probabil, impactul economic, din sursele de știri care privesc temerile și piețele financiare. Traiectoria exactă a focarului și efectul economic rezultat sunt de necunoscute. De aceea, JLL propune o abordare de planificare a scenariului, mai degrabă, decât pariuri pe previziuni îndrăznețe, cu accent pe pregătirea, fie pentru o încetinire ușoară, până la moderată, a afacerilor, care este tranzitorie sau pentru o încetinire mai severă și mai susținută.

Implicații asupra piețelor de capital

Pe termen scurt, în special în primul semestru 2020, investițiile și activitatea în afacerile imobiliare comerciale globale sunt de așteptat să încetinească. Investitorii vor aplica mai multă diligență și vor experimenta o capacitate practică mai mică, de a executa tranzacții. Termene extinse de tranzacții și lansări întârziate sunt deja evidente pe piețele puternic afectate; cu toate acestea, tehnologia financiară va fi folosită pentru a conecta părți și pentru a reduce unele bariere la executare.

Turismul, comerțul cu amănuntul și petrecerea timpului liber au înregistrat cel mai puternic declin asupra performanței operaționale. O analiză crossborder anticipează că activitatea va fi de asemenea deosebit de puternic afectată, în special în acele orașe vizate de ieșirea capitalului asiatic. În schimb, cu modificări recente ale ratelor, este de așteptat o valoare mai accentuată a monedelor. Acoperirea monedelor extinde peisajul oportunităților pentru unii investitori și contracarea presiunii descendente.

Volatilitatea ratei dobânzii afectează la rândul ei creditorii care rămân într-o fază de descoperire a prețurilor, în special în S.U.A. Piața este acum mai turbulentă,  creditorii luptându-se pentru prețul activelor. Cu toate acestea, furnizarea de credit continuă să fie abundentă. Având în vedere acești factori, investitorii trebuie să se orienteze spre mai multe active și sectoare defensive. Așa cum există o lipsă a datelor cuprinzătoare, cu privire la efectul Covid-19, investitorii ar trebui să se uite la câteva considerente-cheie, ca arbitri majori ai riscului la nivel de activ, în termen scurt:

• Stabilitatea veniturilor: Cu cât este mai puțin variabil venitul contractual, cu atât riscul este mai mic. Acest lucru favorizează sectoarele de locuințe și active de birou, cu chirii și credite rămase în termenii conveniți.

• Nivel critic al operațiunilor: Cu atât este mai bine corelată chiria cu veniturile și operațiunile comerciale, riscul se diminuează. Acest lucru favorizează centrele de afaceri și activele logistice.

• Densitatea ocupării: Cu cât densitatea chiriașilor este mai mare, cu atât este mai mare riscul operațional de contagiune. Acest lucru creează un risc pe termen scurt pentru hoteluri, retail, locuințe și operatori flex-office.

Însă, dacă virusul va fi controlat într-o perioadă relativ scurtă, sunt anticipate  recuperări ale pieței în S2-2020, pe piețele globale de investiții imobiliare. Există un nivel record de fond monetar de rezervă (330 miliarde de dolari SUA), și o presiune pentru implementarea capitalului, iar băncile se vor asigura că pofta investitorilor rămâne puternică. Odată ce situația se stabilizează, iar investitorii au o claritate mai mare, se așteaptă ca cererea de acumulare să fie manifestă, în cea de-a doua jumătate din an.

Deși investițiile în imobiliare au fluctuat peste anii, prin diferite crize, tendința generală a fost pentru alocări mai mari la imobiliare și nu vedem niciun motiv pentru ca această tendință să se inverseze. Imobiliarele continuă să ofere randamente relative, în comparație cu alte cursuri active deși am asistat la o volatilitate crescută în piețele de acțiuni și mărfuri. Diferențele dintre randamentele imobiliare și randamentele obligațiunilor publice rămân la maxim sau aproape de maximele istorice. Având în vedere acest lucru, ne așteptăm la fluctuații continue, dar și la o potențială creștere de capital în imobiliare, pe termen mediu-lung. Ca atare, impactul randamentului Covid-19 este prevăzut a fi minim.

Implicații asupra pieței construcțiilor industriale și logistice

Întreruperea lanțurilor de aprovizionare globale are un impact semnificativ asupra sectorului construcțiilor industriale și logistice. Contracția din sectorul de fabricație din China a provocat deja lipsuri de aprovizionare și suspendarea temporară de producție în instalații din aval, la nivel global. Activitatea redusă în principalele porturi și aeroporturi de pasarelă este ceea ce duce la scăderea ratelor de utilizare și a resurselor inactive. Nivelurile de inventar vor scădea în regiunile afectate și asupra celor care au legături în lanțul de aprovizionare cu zonele afectate, în timp ce stocul de înlocuire este probabil să fie dificil sau imposibil de remontat pe termen scurt, din cauza mărimii impactul geografic. La nivel global, capacitatea de utilizare a depozitelor va scădea. Firmele specializate în oferirea de închirieri pe perioade scurte și cererea excesivă de spațiu vor înregistra probabil o scădere a numărului de cereri.

Pe fondul tensiunilor comerciale crescute, răspunsul la nivel de afaceri poate fi variat, cu două notabile alternative urmărite:

• O reorientare sau aprovizionare de aproape a producției și o creștere a diversificării, în ceea ce privește aprovizionarea. Aceasta ar putea duce la o cerere regională suplimentară pentru instalații industriale și logistică asociată, dar poate duce și la reducerea fluxurilor de containere majore, porturi gateway și cerere de depozitare mai mică, în acestea locații. Tehnologia va fi cheia pentru a asigura o mai mare vizibilitate a lanțului de aprovizionare, pentru a realiza acest lucru.

• O inversare a unui lanț de aprovizionare slab, existent la nivel scăzut. Firmele pot decid să-și crească nivelurile de inventar pe termen lung, având în vedere incertitudinea și perturbările, iar acest lucru poate avea un efect pozitiv asupra cererii de spații de depozitare.

Pe termen lung, Covid-19 și anticiparea șocurilor viitoare pot accelera utilizarea automatizării și roboți, în operații de depozitare. Pentru viitor, specificațiile clădirilor și amplasamentele lor ar fi afectate puternic de automatizarea clădirilor care vor fi mai înalte, dar mai mici din punct de vedere al amprentei de construire, necesitând mai puțin teren pentru parcarea auto. Munca poate deveni un factor de localizare mai puțin important, în comparație cu puterea. Mai mult, tranziția către cumpărăturile online, în special pentru alimente, ar putea deveni o parte permanentă a peisajului cu amănuntul, care, la rândul său, ar spori cererea de spațiu logistic.

Piețele de birouri

Comparativ cu SARS, COVID-19 prezintă o scenariu diferit, cu multe piețe de birouri acum la niveluri istorice mari de închiriere. Există riscul că focarul ar putea exercita o presiune mai mare asupra piețelor care se află într-o etapă ulterioară a ciclului lor. Întârzieri la activitatea de investiții și o creștere mai ușoară a închirierii, decât a fost prevăzut anterior, sunt decisive pentru performanța din 2020. Ratele de utilizare a birourilor vor scădea, expunând proprietarii cu expunere la închirierile pe termen scurt, care sunt cele mai vulnerabile. Operatorii hibrizi, cu venituri pe termen mediu vor fi mai puțin expuși.

Pe piețele cele mai afectate, proprietarii sunt în preezent în perioada de renegociere a contractelor de închiriere cu chiriașii care pot demonstra disponibilitatea financiară, oferind pachete de concesiune, pentru închidere tranzacții. Cu o incertitudine continuă, proprietari sunt sfătuiți să se pronunțe asupra unor puncte în negocierile chiriilor, pentru asigurarea executării tranzacțiilor.

În plus, acum ne aflăm în mijlocul celui mai mare test din istorie al lucrului la domiciliu. Corporațiile adoptă, perfecționează și testează politici, procese și infrastructuri în acest sens. De aceea, specialiștii se așteapă la o înrărire a protocoalelor de lucru la domiciliu. Marile multinaționale care în trecut anunțau reducerea practicilor de acasă, indică acum dorința de a îmbrățișa o utilizare pe scară largă a aceastei practici, până la trecerea focarului dar și mai târziu.

Privind dincolo de 2020, anticipăm că această cerere pentru munca la distanță și investițiile în tehnologii de colaborare să crească, ceea ce ar putea avea urmări rapide asupra pieței birourilor. În timp ce asta ar putea fi perceput ca o amenințare la cererea viitoare de birouri, este puțin probabil să fie așa. Un accent pe o utilizare mai mare și densificarea spațiului a determinat deja o eficiență crescută și a avut ca rezultat un exces de spațiu limitat, în portofolii optimizate. Creșterea ocupării forței de muncă în sectoarele relevante va depăși orice impact asupra cererii muncii de la domiciliu.

Impactul asupra ”Sectoarelor vii”

Cel mai mare impact al Cociv-19 este, incontestabil, cel uman. Focarul va evidenția în continuare evoluția modului în care lucrăm, trăim și ne relaxăm. Sectoarele vii, din rezidențiale, locuințele pentru studenți și zonele de conviețuire pentru persoane în vârstă, clădirile de asistența medicală, toate sunt strâns legate de modul în care ne comportăm și interacționăm. Tendința pe termen lung către o densitate mai mare spații de colaborare, prezintă potențialul de creștere a riscurilor de transmisie a bolilor, iar operatorii vor trebuie să elaboreze protocoale de atenuare. Din perspectiva investitorilor, sectoarele ”vii” au caracteristici de investiții defensive, beneficiind de fluxuri de numerar stabile și capacitatea de a gestiona activ chiriile, pentru a menține gradul de ocupare și pentru a limita potențialul de vid.

Cererea este de obicei rezistentă la șocurile economice și este sprijinită fundamental de neafectabilitatea proprietăților, urbanizarea și interesul crescut pentru soluții mult mai flexibile de viață. Cu toate acestea, diminuarea încrederii consumatorului și mobilitatea redusă vor avea impact asupra cererii, în această perioadă de incertitudine. Iată, însă, câteva previziuni pentru cele mai imporante subsectoare:

Rezidențial: Familia, ca o clasă de active, va rămâne rezistentă la efectele focarului de Ccovid-19, cu un nivel mai stabil al acestuia, profil de venit pe termen mai lung și caracteristici de investiții defensive. Acolo unde este acceptată oferta nouă de locuințe prin achizițiile investitorilor, va exista o cerere pe termen scurt, dar o incertitudine pentru locațiile care se bazează pe vânzările internaționale. Tehnologia este un atenuant important și planifică noi platformele de tranzacții online, care vor fi accelerate în 2020.

Locuințele pentru tineri independenți și studenți: Pe această piață există riscuri asociate cu închiderea mandatată a facilităților de învățământ superior și atenuări instituționale, cum ar fi utilizarea sporită a educației online (care poate deveni mai mainstream, pe măsură ce vedem o schimbare spre adoptarea tehnologiei sporite în toată această criză). Stocurile moderne sunt, de asemenea, ponderate, către cererea de la studenții internaționali, în special cei din Asia. Incertitudine și restricțiile de călătorie vor avea un impact direct asupra gradului de ocupare. Cererile noi și veniturile diminuate vor scădea performanța pentru termenii de studiu 2020 și 2021.

Piața de Co-Living: Există un risc și dezavantaj din cauza conviețuirii flexibile pe termen scurt. Închirierile reprezintă și ele riscuri imediate pentru încasările de venituri. Acest sector este susținut în mare măsură de capitalul privat, mai degrabă, decât de capitalul instituțional, mai stabil. Acest lucru implică o tendință strategică importantă, față de continuarea creșterii activelor. Un focar extins va submina investițiile suplimentare.

Sectorul Senior/Îngrijiri medicale: Datorită vârstei și profilului mediu de sănătate al ocupanților, sectorul păstrează riscuri suplimentare considerabile, pentru operatori. În cadrul spectrului de aprovizionare, bazat pe nevoi, casele de îngrijire vor fi mai rezistente la efecte ale cererii, dar acestea vor fi compensate suplimentar de costuri de operare legate de o protecție mult mai mare, și a protocoalelor necesare pentru ocupanți. Pe termen scurt, activitatea de investiții va fi limitată la nivel de active.

Este Covid-19 catalizatorul unui alt viitor decât cel dorit?

Deși este relativ simplă evaluarea impactul imediat și direct imobiliar al Ccovid-19, cu un număr tot mai mare de anulări de evenimente, închideri de birouri, restricții de călătorie și zone în carantină, efectele indirecte sunt încă greu de identificat pe deplin. Orașe și țări care au înregistrat cel mai mare număr de cazuri, vor simți cu siguranță cel mai greu impactul direct, dar toate locațiile vor experimenta efectele indirecte, fie că este acela al reducerii turismului, ruperea lanțurilor de aprovizionare sau chiar schimbări în modul în care trăim și lucrăm cu toții.

Implicațiile sociale și imobiliare pe termen lung ar putea continua să fie resimțite în anii următori. Activitățile de atenuare vor dura câteva luni și vor fi valabile ceva timp, pentru a ajunge la o recuperare completă. Însă, impactul de după Covid-19 ne va schimba modul de a trăi și de a lucra, fapt care poate duce la noi modele operaționale. În deslușirea viitorului, merită să punem câteva întrebări:

• Este momentul acesta catalizatorul pentru ca munca de la distanță să devină o parte mai înrădăcinată a vieții, îmbunătățindu-se productivitatea, bunăstarea și forța de muncă?

• Cumpărăturile alimentare online vor deveni normă uzuală pentru oameni? Cum vor răspunde comercianții cu amănuntul la această cerere crescută?

• Întrucât companiile par să își diminueze riscurile, de-globalizarea lanțurilor de aprovizionare va accelera?

• Se vor reduce emisiile de carbon? Diminuarea călătoriilor vor îmbunătăți productivitatea și vor schimba percepțiile asupra necesității de a călători, mărind importanța durabilității?

• Va forța integrarea sporită a tehnologiei în toate aspectele vieții și afacerilor?

Acestea sunt întrebări la care nu putem răspunde încă, și toate au semnificative implicații asupra pieței imobiliarelor. Cu toate acestea, putem vedea cu siguranță că majoritatea consecințelor pe termen lung ale pandemiei de Covid-19 vor continua în moduri care erau departe de a fi evidente la început. Impactul uman, economic și de afaceri sunt inevitabile, dar noi măsuri, politici și proceduri, precum și investițiile în infrastructura potrivită, vor ajuta la reducerea riscurilor pe termen scurt și lung.