Momentul de modernizare este în creștere, dar există un drum lung înainte pentru tranziția clădirilor de la poluare, la utilizare ”verde”.

Ce vor Fondurile de tranziție?

În întreaga lume apar mai multe fonduri de tranziție imobiliară, cu scopul de a transforma o mulțime de clădiri mai vechi, ineficiente energetic, în spații durabile.

Mai mulți manageri de fonduri majori, inclusiv Ardian din Franța și Grupul Empira cu sediul în Elveția, au strâns sau strâng în prezent capital. Accentul lor este pe modernizarea și renovarea proprietăților imobiliare comerciale și rezidențiale, pe măsură ce cursa pentru decarbonizarea clădirilor, care reprezintă 40% din emisiile globale de carbon, se accelerează.

„Există în mod clar un apetit din ce în ce mai mare al investitorilor pentru strategiile de tranziție imobiliară, deoarece recunosc beneficiile financiare, de mediu și sociale în realizarea clădirilor mai sustenabile”, spune Nidhi Baiswar, director senior, sustenabilitate globală și leadership climatic la JLL.

„Aceste fonduri de tranziție strâng cu succes capital, dar sunt primele zile, când așteptăm să vedem exact cum și unde este desfășurat capitalul, care este în principal cu valoare adăugată și oportunist.”

Multe piețe din întreaga lume se confruntă în prezent cu un dezechilibru între oferta și cererea de clădiri durabile. Chiriașii, motivați în mare măsură de propriile lor obiective ambițioase de reducere a carbonului, doresc spații care să le susțină progresul și să demonstreze dovada angajamentului față de angajați, acționari și clienți.

Investitorii iau notă din ce în ce mai mult. Potrivit JLL 2024 UK Capital Markets Outlook, 50% dintre investitori au spus că cerințele ocupanților sunt unul dintre cei mai mari factori ESG din spatele deciziilor de a cumpăra sau de a licita pentru un activ.

Cu toate acestea, cercetările JLL pe 20 de piețe globale de birouri majore arată, de asemenea, că doar 34% din cererea viitoare pentru spațiu de lucru cu emisii reduse de carbon va fi satisfăcută în următorii câțiva ani.

Privind dincolo de prime

În timp ce marea cerere a chiriașilor se concentrează pe spații mari în locații privilegiate, o mare parte a acțiunii pe piața în creștere a fondurilor de tranziție se concentrează, deocamdată, asupra proprietăților mai mici din zonele urbane bine conectate. Activele non-core oferă o oportunitate de a demonstra investitorilor succesele timpurii înainte de a se extinde pentru a lua în considerare proiecte mai mari și mai ambițioase, spune Baiswar.

Locul vacant ridicat creează o „pânză goală” pentru reamenajarea birourilor, sectorul trecând în prezent prin cele mai răsturnări. Dar și alte sectoare oferă oportunități de tranziție.

„Postul vacant de birou a creat, desigur, o deschidere pentru dezvoltatori – este un moment destul de unic în acest sens. Dar vedem oportunități de tranziție în general, de la proprietăți industriale, unde există adesea relații utile pe termen lung cu proprietarul/chiriaș, până la parcuri de vânzare cu amănuntul și locuințe cu închirieri multiple”, spune Baiswar.

„Și unele dintre fondurile de tranziție existente în acest moment sunt extrem de agnostice de sector – lărgindu-și orizonturile de investiții la mai multe sectoare, cum ar fi proptech și infrastructura alături de imobiliare.”

Obstacole

Dar tranziția, sau așa-numitele fonduri de la maro la verde, se confruntă cu obstacole, inclusiv găsirea de expertiză și abilități în domeniul construcțiilor ecologice, precum și a partenerilor de dezvoltare potriviți.

„Potrivirea capitalului cu cunoștințele de renovare este o provocare”, spune Baiswar. „Oportunitățile de investiție sunt numeroase, dar găsirea de parteneri de dezvoltare cu experiență este esențială. De aceea, pentru unii, asociațiile în participațiune sunt o cale credibilă.”

Managerul de fonduri australian Investa a făcut echipă anul trecut cu dezvoltatorul Built pentru a forma o societate mixtă menită să modernizeze birourile învechite atât din districtele centrale de afaceri din Sydney, cât și din Melbourne.

În același timp, inconsecvențele în dezvăluirea și raportarea datelor companiilor adaugă un alt nivel de complexitate.

Oportunități de investiții

„Mulți investitori sunt globali în modul lor de operare”, explică Baiswar. „Asta înseamnă a avea de-a face cu o supă alfabetică de reglementări în mai multe jurisdicții. Mai multă claritate în Europa, de exemplu, cu privire la dezvăluirile pentru investitori, sperăm că va reduce complexitatea în acest an.”

Organismul fondurilor imobiliare, INREV, a cerut o nouă etichetare de către UE pentru a înlocui subcategoriile 8 și 9 ale regulamentului privind divulgarea finanțelor durabile (SFDR) care sunt în vigoare în prezent. Articolul 8 se referă la fondurile „verzi deschise” care promovează caracteristicile de mediu sau sociale, în timp ce articolul 9 „verde închis” descrie fondurile care vizează investiții durabile.

Datele de la New Private Markets arată că doar opt fonduri imobiliare private clasificate ca articolul 9 SFDR au ajuns la finalul final din 2018, strângând 3,1 miliarde de dolari. În comparație, 34 de fonduri imobiliare la articolul 8 s-au închis, strângând 25,3 miliarde de dolari.

La Londra, fondul articol 9 al managerului american Fidelity a preluat primul său proiect de renovare a unei clădiri din cartierul City pentru a crea un spațiu de birouri mai durabil.

„Reglementările pot ajuta la îmbunătățirea performanței fondurilor de tranziție. Cu cât un fond poate dezvălui mai bine împotriva respectării unui set de reglementări, cu atât se poate promova mai mult n piață și atrage investitori”, spune Baiswar.

Urgență de modernizare

Având în vedere că 80% din clădirile de birouri de astăzi vor fi încă în uz în 2050, rolul pe care fondurile de tranziție îl pot juca pe drumul către zero net nu poate fi subestimat, spune Baiswar.

Și modernizarea va necesita investiții semnificative. Cercetarea JLL „Retrofitting to be Future-Fit” estimează că costul modernizării stocurilor de birouri și centre comerciale din 17 țări majore se apropie de 3 trilioane de dolari.

Având în vedere că mulți proprietari nu pot sau nu doresc să cheltuiască sumele necesare pentru a-și ridica clădirile la timp pentru a respecta reglementările din ce în ce mai stricte, fondurile de tranziție pot umple golul.