Ultimii ani au fost umilitori pentru specialistii care încearcă să prezică condițiile economice, financiare și de pe piața imobiliară, opinează specialiștii JLL în ultimul lor raport dat publicității.

Teme cheie pentru Outlook 2024:

Imagine macroeconomică mixtă: creșterea economică și elementele fundamentale vor fi inegale și specifice pieței, riscurile fiind ponderate spre prima jumătate a anului, iar un impuls mai larg probabil revenind pe măsură ce anul progresează.

Normalizare: valorile maxime și minime extreme post-pandemie din sectoarele imobiliare vor trece înapoi la liniile de tendințe istorice și vor oferi rezultate mai previzibile.

Datoria în centrul atenției: strategiile de credit imobiliar vor rămâne în atenție pe fondul unui mediu de dobânzi ridicate.

Investiții strategice: echilibrarea strategiilor defensive și ofensive va fi esențială pentru investitorii imobiliari.

Zborul către calitate: pe piața de birouri, în general supraaprovizionată, ocupanții se vor confrunta cu niveluri ridicate de concurență pentru produsele de prim rang în segmentele cu cerere ridicată.

Tabloul macroeconomic mixt

Condițiile economice rămân rezistente până în 2024, dar se preconizează că anul următor va fi inegal pentru multe piețe imobiliare și factori de decizie. Riscurile rămân ridicate, iar semnalele de predictibilitate vor apărea abia pe măsură ce va progresa.

Piețele se confruntă în continuare cu inflația și, în unele cazuri, cu riscul de recesiune. Dar progresele băncilor centrale în combaterea inflației au devenit evidente spre sfârșitul anului 2023. Acest lucru a condus la un sentiment general pe piață că ratele dobânzilor sunt probabil la vârf; piețele anticipează pivoții băncilor centrale și speră la o aterizare ușoară.

Cu toate acestea, având în vedere rezistența multor economii la nivel global, se preconizează că ratele de politică monetară vor rămâne ridicate până în 2024. Efectele întârziate ale înăspririi monetare, instabilitatea geopolitică și incertitudinea electorală în economiile majore creează riscuri potențiale suplimentare pentru perspective.

Prognoza de bază este pentru moderarea creșterii economice în 2024, comparativ cu 2023, perspectivele de redresare îmbunătățindu-se mai târziu în cursul anului. Ne așteptăm ca creșterea să fie cea mai puternică în rândul țărilor importante din Asia Pacific, în special în India.

Economiile europene – în special Germania – sunt expuse cel mai mare risc de creștere slabă sau chiar recesiune în prima parte a anului. Între timp, se estimează că SUA și Australia vor vedea un ritm de expansiune economic decent, deși sub tendință. Pe piețele imobiliare, totuși, ne așteptăm la o variație sectorială și geografică largă în următorul ciclu de creștere, pe măsură ce ajustările nesincrone ale ultimului ciclu se încheie, iar participanții de pe piață trec prin față provocărilor actuale.

Normalizarea și revenirea predictibilității

Inflația este în scădere în majoritatea economiilor majore din lume, ceea ce înseamnă că o mai mare predictibilitate revine prețurilor de consum și de producător – și costurilor de construcție, chiar dacă acestea vor rămâne ridicate.

Ratele dobânzilor din majoritatea economiilor dezvoltate au atins acum vârful după înăsprirea monetară agresivă din 2022 și 2023, iar ratele de politică monetară sunt probabil să fie stabile până la începerea ciclului de reducere la mijlocul până la sfârșitul anului 2024. costurile vor scădea. Ratele pieței se pot confrunta în continuare cu volatilitate, dar direcția de deplasare este acum descendentă, oferind o anumită predictibilitate costurilor viitoare ale datoriei.

Perturbarea legată de pandemie – la obiceiurile de cumpărături ale consumatorilor, comerțul internațional și comerțul electronic – s-au stabilit acum în mare măsură și vor aduce cererea de logistică mai aliniată cu tendințele istorice de creștere, unde conductele de dezvoltare încetinesc pe piețele mai mature.

Utilizarea birourilor s-a îmbunătățit la nivel global și s-a stabilizat mai ales în Asia și părți ale Europei. În S.U.A., mandatele de revenire la birou au devenit mai răspândite și ne așteptăm ca utilizarea să continue să crească treptat în 2024 și să revitalizeze CBD-urile cu un trafic pietonal reînnoit în timpul zilei și cererea de retail.

Investiții strategice

Poate că cea mai mare angajament pentru investitorii imobiliari în 2024 va fi echilibrarea provocărilor financiare și de gestionare a activelor din portofoliile lor existente, cu dorința de a desfășura capital pentru activele solicitate și de a profita de oportunități în următoarele 12 până la 24 de luni.

O caracteristică definitorie a investitorilor de succes va fi ambidexteritatea: capacitatea de a executa strategii ofensive și defensive, de a desfășura efectiv resurse și de a lua decizii cu convingere într-un climat încă incert. Mulți manageri de investiții trebuie să se confrunte cu randamente de la zero la negative, creând provocări suplimentare, inclusiv păstrarea talentelor.

Pe o piață în care creditul rămâne disponibil și activ, stabilitatea și predictibilitatea ratelor dobânzilor vor fi mai importante pentru îmbunătățirea investițiilor. activitatea de pe piață, decât doar nivelul costurilor îndatorării.

Strategiile de credit imobiliar vor rămâne în atenție pe fondul mediului de rate ale dobânzii ridicate și apar noi surse de îndatorare pentru a completa opțiunile de finanțare în piețele și sectoarele în care creditorii sunt mai precauți.

Având în vedere scăderea valorilor imobiliare până în prezent, vor exista multe situații în care este necesar un capital propriu pentru a îndeplini obligațiile privind serviciul datoriei. Cu toate acestea, scadențele împrumuturilor vor cataliza activitatea tranzacțiilor și, în unele cazuri, dificultăți. O creștere a numărului de împrumuturi în 2024 va oferi date mai clare despre valoarea proprietăților pentru creditori, investitori și evaluatori.

Sentimentul că ratele dobânzilor au atins vârful va ajuta la îmbunătățirea volumelor tranzacțiilor și la stabilizarea prețurilor, dar va fi nevoie de timp și de stabilitate prelungită a ratelor indexului pentru a debloca și mai mult pulberea uscată.

La începutul anului 2024, SUA este cel mai avansat în ciclul său de ajustare a prețurilor, urmată de Europa și apoi de Asia Pacific. Dar piața imobiliară nu poate fi jucată tocmai din perspectivă temporală. Așteptarea momentului perfect pentru a acționa asupra strategiilor pe termen mediu și lung riscă să ratezi oportunitățile emergente și să rămâi în urmă concurenților.

Instantanee de sector

Oportunități de creștere există în buzunare de sectoare și micro-piețe geografice și vor exista oportunități în dificultate și eforturi de reechilibrare a portofoliului. Pentru investitori, accentul pe diversificare va lua diferite forme pe piețele din întreaga lume și chiar și acele sectoare care în prezent sunt „defavorizate” au încă segmente interesante și un loc în portofoliile globale, diversificate.

Sectoarele Living vor rămâne un punct luminos în 2024 și mai departe din multe motive. O populație mondială în expansiune devine din ce în ce mai urbană, ceea ce înseamnă că orașele necesită mai multe case, precum și o gamă mai largă de tipuri și dimensiuni de gospodării.

Tendințele structurale pe termen lung, cum ar fi îmbătrânirea populației, cererea de educație și disponibilitatea locuințelor rămân factori esențiali ai cererii de locuințe și vor continua să beneficieze strategiile de investiții Living pe mai multe piețe la nivel global. Pe termen scurt, în 2024, unele piețe se vor confrunta cu situații de criză și micro supra-ofertă, deoarece ratele dobânzilor și construcțiile noi concentrate pe piețele în creștere au un impact.

Accentul tot mai mare pe regionalizare și producție locală va continua în 2024, pe măsură ce eforturile de a aduce producția mai aproape de client și de diversificare a lanțurilor de aprovizionare se vor extinde.

Peisajul global în evoluție al stimulentelor guvernamentale va aduce o nouă producție în economiile avansate din America de Nord și Europa, stimulând cererea de facilități industriale și logistice. Urbanizarea și evoluția preferințelor consumatorilor care prioritizează timpii de livrare din ce în ce mai rapidi vor însemna o concentrare sporită pe logistica urbană. Aceste tendințe vor beneficia nu numai de cele mai mari metrouri, ci și de regiunea în creștere a Sunbelt din SUA.

Comerțul cu amănuntul este pregătit pentru o revenire în evoluție în 2024. Investitorii se întorc într-un sector care la începutul ciclului și-a transformat dinamica cererii și ofertei și a randamentului și a profilului de închiriere pentru a oferi profituri atractive și oportunități de creștere reînnoită a chiriilor.

În S.U.A., comerțul cu amănuntul de înaltă calitate, bine localizat – în special bazat pe băcănie – a fost unul dintre segmentele cu cele mai bune performanțe, cu alocările în creștere ale investitorilor, deoarece consumatorii rămân rezistenți la stimulentele din era COVID, pe fondul creșterii puternice a locurilor de muncă și a salariilor.

În Europa, redresarea continuă a călătoriilor și turismului și revenirea creșterii pozitive a salariilor reale pe măsură ce inflația scade, vor susține cifra de afaceri într-o perioadă în care condițiile economice altfel erau slabe.

În China, includerea unor forme de comerț cu amănuntul în schema CREIT ar trebui să susțină cererea de active cu amănuntul; iar primirea puternică a primului REIT cu amănuntul din India în 2023 ar putea crea scena pentru creșterea investițiilor în mall-uri de înaltă calitate în anul următor.

Se estimează că piața globală a centrelor de date va fi unul dintre sectoarele cu cea mai rapidă creștere în multe zone geografice până în 2026 și, de asemenea, unul aflat în continuă schimbare. Evoluția inteligenței artificiale (AI) de la entuziasm și hype în 2023 la adoptarea rațională și strategică în 2024 – în sectorul imobiliar și nu numai – va conduce atât la o accelerare a cerințelor pentru numărul de centre de date, cât și la schimbări în locație, construcția și criteriile de funcționare pentru centrele individuale.

De exemplu, criteriile de selecție a site-ului infrastructurii AI favorizează prețuri mai mici la energie și costuri mai mici ale terenurilor, iar facilitățile din era AI vor trebui din ce în ce mai mult să se adapteze nevoilor hardware în evoluție, cum ar fi instalațiile avansate de răcire. Navigarea în oportunitățile și riscurile emergente în 2024 în acest sector unic va necesita expertiză strategică și operațională.

Strategiile hibride corporative

Pentru ocupanții de imobiliare, considerăm 2024 ca un an pentru a consolida și mai mult politicile la locul de muncă și pentru a alinia strategiile de portofoliu la noile moduri de lucru și la traiectorii de creștere revizuite.

Ocupanții lucrează pentru a face upgrade ex crearea de facilități și rafinarea cerințelor de spațiu – locație, calitate, design și facilități – pentru a face biroul „demn de navetă”, pentru a sprijini mandatele de revenire la birou, pentru a consolida implicarea angajaților și, în cele din urmă, a crește performanța.

Va exista, de asemenea, o schimbare de mentalitate, pe măsură ce liderii imobiliari corporativi trec de la operarea activelor statice la gestionarea locurilor de muncă dinamice, iar nivelurile de ocupare și cerințele de afaceri se schimbă într-o anumită zi sau săptămână. Tehnologia va fi mai critică în 2024 decât oricând, pe măsură ce organizațiile testează și învață de la piloții AI și se străduiesc să valorifice și să valorifice bogăția de date de la locul de muncă din portofoliile lor.

Un domeniu în special pe care îl vedem că va crește în continuare în 2024 este concentrarea ocupanților asupra durabilității. Peste 50% dintre cele mai mari companii din lume, în funcție de capitalizarea bursieră, au anunțat obiective bazate pe știință care leagă cererea viitoare de construcție de un angajament de carbon.

Reglementările și cerințele corporative de dezvăluire cu privire la sustenabilitate sunt în creștere, conducând companiile (și investitorii) către clădiri mai ecologice. Cu toate acestea, pe 20 de piețe globale, 65% din cererea totală pentru spațiu de lucru cu emisii reduse de carbon nu va fi satisfăcută cu stocurile existente sau cu conducta de dezvoltare actuală până în 2030.

Aceasta reprezintă o oportunitate semnificativă pentru proprietarii sau dezvoltatorii de clădiri durabile – în special amprenta redusă de carbon / zero net. clădiri – pentru a accelera modernizarea și noile dezvoltări pentru a satisface această cerere nesatisfăcută.

A face clădirile mai durabile

Provocarea contraintuitivă cu care se vor confrunta multe companii, în ciuda multor piețe globale cu locuri vacante în creștere și cerere generală scăzută, este că zborul către calitate în birouri a creat o concentrare puternică a cererii în partea de sus a majorității piețelor, care sunt acum din ce în ce mai strânse.

În timp ce noul val de construcții se află în continuare în apogeul în Asia Pacific, unde cererea rămâne, de asemenea, mai robustă, multe piețe globale din Vest (în special S.U.A.) vor vedea că livrările de birouri vor încetini semnificativ din cauza costurilor și a opțiunilor de finanțare limitate, limitând și mai mult spațiul de înaltă calitate. opțiuni în următorii doi-trei ani.

Dificultățile probabile și potențiala criză de capital pentru activele de birouri existente în 2024, împreună cu o oarecare uzură accelerată, vor crea riscuri suplimentare pentru ocupanți în următorii ani. Drept urmare, chiriile din partea de sus a pieței vor avea o creștere puternică, cu potențialul de creșteri anuale de două cifre pe termen mediu în spații de cea mai înaltă calitate, bine amplasate, dinamice și durabile.

Acest dezechilibru dintre cerere și ofertă va crea oportunități de mutare timpurie atât pentru ocupanți, cât și pentru investitori.

Oportunitate pe fondul provocării

În timp ce perspectivele pentru anul următor sunt complexe, nuanțate și sugerează performanțe inegale, tema dominantă pe piețele imobiliare va fi una a oportunităților în mijlocul provocărilor. Stabilitatea relativă a mediului macroeconomic va oferi investitorilor și ocupanților oportunități de a executa strategii imobiliare care au fost nerealiste de implementat în 2022 și 2023.

Deși ne așteptăm la o volatilitate continuă, maximele și minimele extreme post-pandemie din sector se vor modera și vor oferi rezultate mai previzibile, susținând activitatea actorilor de-a lungul ciclului de viață imobiliar. Cei care se pot descurca prin provocările existente și incertitudinea persistentă, în timp ce iau decizii cu convingere și execută priorități strategice pe termen lung, vor avea o fereastră pentru a excela.

În 2024, vom asista la continuarea fazei de atingere a fondului a ciclurilor imobiliare nesincrone în diferite zone geografice și sectoare. În acest context, unele segmente de piață mai puternice, cu vânturi structurale din coadă, sunt susceptibile de a trece, în timp ce sectoarele mai provocate din 2023 caută lăstari verzi pe măsură ce 2024 avansează.

Geopolitica, politica internă și reglementările vor fi esențiale de urmărit îndeaproape și în 2024. Vor fi mai multe alegeri naționale în anul care vine în întreaga lume decât oricând.

În ciuda provocărilor recente și a denivelărilor probabile pe drumul de urmat, există motive pentru optimism pe măsură ce întoarcem paginile calendarelor noastre către 2024. Perspectivele pe termen lung pentru industrie sunt, de asemenea, strălucitoare, determinate de tendințele macro seculare care au fost deja care ghidează creșterea sectorului.

Viitorul în evoluție al muncii, creșterea externalizării imobiliare, fluxurile continue de capital, schimbarea formei de urbanizare, accelerarea tehnologiei și angajamentul față de sustenabilitate vor modela peisajul imobiliar pentru restul deceniului.