Anul 2025 pare să fie unul esențial pentru imobiliare comerciale. În timp ce performanța este asincronă între zonele geografice și piețe – și între tipurile de active din cadrul piețelor – în general, credem că ciclul imobiliar a luat un colț, precizează JLL în ultimul său raport.

Un indicator al schimbării

Sondajul recent privind sentimentul imobiliar global este un indicator al acestei schimbări. În noiembrie 2024, am văzut cel mai puternic rezultat din aproape trei ani. Majoritatea respondenților indică că cred că condițiile se vor îmbunătăți în continuare în următoarele șase luni.

Asta nu înseamnă că 2025 va fi un an ușor. Este probabil să vedem un nivel neliniștitor de incertitudine: politicile economice, de reglementare, fiscale și comerciale vor continua să se schimbe și să prindă contur și le vom urmări îndeaproape.

Ratele dobânzilor de pe majoritatea piețelor vor continua pe traiectoria descendentă, dar așteptările privind viteza și amploarea schimbării s-au dovedit extrem de dinamice și ne așteptăm să vedem semnale de volatilitate continuă.

Evenimentele pot înlocui planurile în orice moment și pot modifica deciziile așteptate ale stabilitorilor de tarife. Și asta pentru a nu spune nimic despre conflictele geopolitice în curs și potențiale din întreaga lume.

Credem că oportunitățile vor fi abundente în anul viitor, dar pentru a prospera în 2025, participanții imobiliari vor trebui să înțeleagă detaliile și nuanțele la nivel de piață, active și spațiu, pe lângă tendințele seculare. Este posibil ca această maree în creștere să nu ridice toate bărcile, așa că va fi crucial să alegeți imobilul potrivit, nu doar să alegeți indicele.

1. Lipsa de aprovizionare se va agrava pentru activele solicitate pe toate tipurile de proprietate în 2025

O scădere a ofertei noi va afecta aproape toate sectoarele imobiliare comerciale din SUA și Europa. În linii mari, activitatea de construcții noi a scăzut pe fondul costurilor continue ridicate de construcție și finanțare și a constrângerilor de pe piața muncii.

Nicăieri scăderea lucrărilor de finalizare nu este la fel de extremă ca în SUA, unde estimăm că birourile vor înregistra o scădere cu 73% față de nivelurile de vârf (cel mai notabil în orașe precum Boston, Chicago și New York), iar activele industriale o scădere cu 56%.

În Europa, va exista o scădere cu 30% a numărului de noi completări de birouri, concurența pentru spații privilegiate probabil va fi deosebit de puternică în orașe precum Londra, Madrid și Varșovia. Ne așteptăm la scăderi similare sau mai mari ale noului spațiu industrial din Germania și Marea Britanie.

Regiunea Asia Pacific este o situație anormală, determinată de condiții mai favorabile de construcție și cerere. Doar livrările de spații industriale vor înregistra o scădere ușoară față de nivelurile de vârf.

Centrele de date se confruntă, de asemenea, cu lipsuri critice de aprovizionare pe multe piețe din întreaga lume, cererea extrem de mare depășind creșterea robustă a ofertei.

Finalizările în 2025 se estimează a fi peste vârful din 2021-24 în toate cele trei regiuni, cu cea mai mare creștere procentuală pe piețe, inclusiv Atlanta, Portland și Phoenix din S.U.A.; Madrid, Milano și Scandinavia în Europa; regiunea Orientului Mijlociu și Malaezia, Mumbai și Seul în Asia Pacific.

Și totuși, lipsurile vor exista în continuare - așa este cererea în creștere pentru centre de date, stimulată de cerințele AI, încât chiar și această creștere a ofertei va fi doar o fracțiune din ceea ce are nevoie piața.

Pentru Europa și SUA, există mai multe implicații din încetinirea generală a ofertei noi. În primul rând, în ciuda locurilor neocupate în general în unele tipuri de proprietăți, va exista o lipsă gravă de opțiuni de spațiu disponibil de înaltă calitate pentru ocupanții de birouri care doresc să se extindă sau să se mute în segmentul de vârf al pieței.

Acest lucru va contribui la o pondere mai mare a reînnoirilor la expirarea contractului de leasing și va necesita o gestionare mai proactivă a portofoliului. În acest ciclu unic de piață, chiriașii vor trebui să planifice în avans, să devină inteligenți cu privire la opțiuni și costuri, să fie creativi și să aibă un plan de rezervă.

În al doilea rând, intensificarea concurenței pentru spațiu de calitate superioară în cele mai bune locații va duce la o concentrare mai mare pe reamenajare și modernizare și la o cerere mai puternică pentru punctele fierbinți emergente și activele de nivel următor.

Constrângerile de aprovizionare în CBD-urile europene, așa cum demonstrează ratele de neocupare de doar 2,8% în CBD-ul Paris și 1,5% pentru aprovizionarea nouă în Londra, îi determină pe ocupanți să caute pe piețe secundare bine conectate, adiacente CBD-ului. Și în SUA, clădirile renovate absorb mai mult de 30% din creșterea gradului de ocupare, în creștere cu mai mult de jumătate față de acum doi ani.

Pentru investitori, o altă implicație semnificativă va fi importanța înțelegerii mai detaliat a dinamicii cererii și ofertei. Având în vedere că ratele dobânzilor și costurile de finanțare este puțin probabil să revină la minimele din 2021, performanța va fi determinată mai mult de selecția activelor, pieței și sectorului și de managementul activ pentru a stimula creșterea veniturilor.

2. Pentru investitori, avantajul de mutare timpurie poate atinge vârful în 2025

Conform cercetării noastre, investițiile imobiliare comerciale au un istoric lung de performanță mai mare în ceea ce privește randamentele și de a adăuga stabilitate și diversificare portofoliilor de investiții generale.

Pe parcursul ultimului ciclu, unele dintre cele mai mari randamente pe cinci ani au fost obținute cu investiții tranzacționate între 2009 și 2011, imediat după Global Finance. Criza ială (GFC). De fapt, activele CRE au depășit majoritatea celorlalte clase de active la fiecare orizont de cinci ani din 1998 și, chiar și în timpul GFC, investitorii cu o perioadă de deținere de cinci ani în total au înregistrat randamente pozitive.

Pe măsură ce lăsăm în urmă dislocarea sfârșitului ultimului ciclu și privim spre creștere, investitorii care vor desfășura capital în 2025 vor vedea probabil un avantaj de mutare timpurie în ceea ce privește randamentele care se vor diminua pe măsură ce ciclul se maturizează.

Intensificarea penuriei de aprovizionare, pe măsură ce completările încetinesc în 2025, va amplifica concurența pentru activele existente de calitate, pe măsură ce mai mulți investitori reintră pe piață.

Vedem deja semne ale unui nou ciclu de lichiditate. Mai mult capital apare la masă și licita oportunități, iar investitorii instituționali revin pe piață cu un apetit reînnoit pentru imobiliare. În perspectiva de anul trecut, am remarcat echilibrul provocator dintre apărare și ofensă, deoarece piața a încercat să-și găsească locul. Acum, teama de a greși este depășită de teama de a rata.

Implicațiile pentru piețele de capital devin din ce în ce mai clare. Pe parcursul anului următor, diferența dintre ofertă și cerere va continua să se reducă, pe măsură ce vom vedea mai multă activitate tranzacțională și condițiile de piață constante; scăderea ratelor dobânzilor de politică monetară va contribui la stabilizarea în continuare a costurilor datoriei și va sprijini o creștere reînnoită a volumelor de inițiere a datoriilor; Comprimarea randamentului va continua pentru sectoarele favorizate, inclusiv trai, logistică și anumite clase alternative de active.

Ne așteptăm ca cererea de centre de date să crească în Europa și Asia Pacific, din cauza creșterii dramatice a consumului de date, și să rămână puternică în SUA, cea mai mare piață de centre de date din lume.

Strategiile de bază de viață vor înregistra 1,4 trilioane de dolari investiți la nivel global în următorii cinci ani, cu un impuls puternic în SUA, Marea Britanie, Germania și Japonia, iar convingerile crescând pe unele piețe mai puțin mature.

Nearshoring-ul va stimula probabil un impuls în sectoarele logistice și industriale, în special în SUA, și vor exista oportunități convingătoare pentru investitorii din sectorul de birouri în toate cele trei regiuni, cu activele de birou de cea mai înaltă calitate din locațiile cele mai solicitate conducând. modul în care cererea chiriașilor crește.

3. Creșterea încrederii corporative în cerințele portofoliului va accelera procesul decizional

După câțiva ani de reducere a cerințelor de spațiu, extinderea portofoliului este din nou pe cărți. Anunțurile recente din partea companiilor globale de profil înalt indică o tendință de a impune o prezență sporită la birou, unele necesitând până la cinci zile pe săptămână și implementând măsuri de urmărire a prezenței.

Politicile de participare la birou vor continua să se modifice spre o medie de patru zile pe săptămână. A ajunge acolo înseamnă că va fi nevoie de mai mult spațiu: 57% dintre respondenții la sondaj, atât „avocații de la birou”, cât și „promotorii hibridi”, au citat activitatea expansionistă ca fiind o așteptare de top din 2025 până în 2030.

Cu toate acestea, pe termen scurt, accentul se va pune pe adaptarea portofoliului și pe transformarea spațiilor în locuri de muncă potrivite pentru scop. Deocamdată, cel puțin, multe organizații au un anumit grad de certitudine în ceea ce privește împărțirea hibridă/la locul de muncă și sunt în măsură să ia decizii imobiliare.

Ca urmare, ne așteptăm ca mai mulți lideri CRE să înceapă să-și execute strategiile după o perioadă de pauză. Acest lucru poate însemna mutarea într-un spațiu nou sau reconfigurarea și reproiectarea spațiului existent pentru a satisface mai bine cerințele forței de muncă și așteptările afacerii. Pentru organizațiile care caută spațiu nou, deciziile luate în 2025 vor trebui să aibă un grad de flexibilitate încorporat pentru a permite extinderea viitoare în anii următori.

Cu un spațiu mai puțin nou pe piață și disponibilitatea concentrată în clădiri și locații mai puțin dorite, competiția pentru cel mai bun spațiu va continua să se intensifice. Companiile trebuie să își afirme strategia în jurul tipului de spațiu pe care îl caută și să fie proactive pentru a-l asigura.

Acest lucru înseamnă mai multe cheltuieli pentru designul birourilor, experiențele angajaților și serviciile de ospitalitate. Locațiile CBD, cartierele vibrante cu utilizare mixtă, clădirile cu sustenabilitate de vârf și acreditări ecologice și „locuri de muncă de destinație” care pot ajuta la atragerea și reținerea talentelor vor fi cele mai solicitate.

4. Multiplii factori convergenți vor încuraja acțiunile de atenuare a riscului de învechire

În prezent, se pune un accent mult mai mare pe amploarea activelor potențial învechite din spectrul imobiliar, ca urmare a schimbării preferințelor pentru modul în care este utilizat spațiul, schimbarea tiparelor de dezvoltare urbană și înăsprirea cerințelor de durabilitate.

Vechimea clădirii și designul, locația și considerentele ESG sunt factorii cheie pe care proprietarii imobiliari ar trebui să ia în considerare atunci când iau decizii strategice cu privire la activele lor.

Potrivit estimărilor noastre, între 322 și 425 de milioane de metri pătrați de spațiu de birouri existent în 66 de piețe cheie la nivel global este probabil să necesite cheltuieli de capital substanțiale în următorii 5 ani - potențial de la 933 miliarde USD la 1.2 trilioane USD, pentru a rămâne viabil.

Riscul de eșuare este departe de a fi distribuit în mod egal: 44% din uzura prevăzută este probabil să apară în SUA, având în vedere niveluri mai ridicate de vacanță structurală, cu încă 34% în Europa, deoarece zborul către calitate în segmente selectate ale pieței de birouri duce la un nivel mai mic, dar încă o cantitate semnificativă de produs vacant, cu o cerere mică care îl urmărește.

Potențialul deplin de a crea valoare poate fi atins numai prin colaborare între părțile interesate și prin planificare care ține cont de modul în care interacționează mai multe forme și niveluri de învechire. Acest lucru va fi deosebit de grav în orașele în care noua legislație privind sustenabilitatea este implementată începând cu 2025 și pe măsură ce 2030-2035 se apropie de obiectivele naționale și naționale de zero net.

Continuarea zborului către calitate și remanierea utilizatorilor de birouri în spațiu de calitate superioară va începe să deschidă ample oportunități de repoziționare și modernizare pentru proprietarii de imobile în 2025 și 2026.

În același timp, deficitele de locuințe și de cazare vor împinge și mai mult autoritățile orașului să accelereze construcția. și revizuirea politicilor de utilizare a terenurilor, care va permite o mai mare conversie a activelor de birouri vechi în uz rezidențial și hotelier.

Ne așteptăm ca acest proces să se accelereze în 2025, dar totuși va avea nevoie de timp pentru a se desfășura în următorii câțiva ani, din cauza complexității de a aborda provocările fizice, de capital și de reglementare.

5. Abordarea presiunii costurilor și a securității energetice va conduce la o accelerare a eforturilor de decarbonizare

Eforturile de decarbonizare sunt din ce în ce mai integrate în strategii imobiliare mai largi, ca o formă de atingere a excelenței operaționale. Acest lucru se datorează faptului că investițiile investite în optimizarea utilizării energiei și reducerea emisiilor din clădiri au ca rezultat costuri operaționale mai mici, energie sigură, rezistență la reglementare și atracție îmbunătățită a angajaților.

Această evoluție va transforma conceptul de decarbonizare de la doar o considerație ESG într-o componentă critică a managementului operațional - și al riscului, precum și o oportunitate economică strategică.

Se estimează că cererea de energie electrică va crește în 2025 în ritmul cel mai rapid din ultimele două decenii (conform AIE), în parte datorită tehnologiilor AI, a vehiculelor electrice și a electrificării clădirilor, ridicând îngrijorări cu privire la costurile cu electricitatea și securitatea aprovizionării.

Consumul de energie este cea mai mare cheltuială operațională în clădirile de birouri, reprezentând aproximativ o treime din costurile de operare tipice. Modernizările ușoare până la medii pot debloca între 10% și 40% în economii de energie.

Pentru proprietățile de birouri, modernizările ușoare economisesc aproximativ 4-5 USD pe metru pătrat în costuri cu energie, în timp ce o modernizare a echipamentelor mecanice, electrice și sanitare (sau MEP) ale aceleiași clădiri poate oferi aproximativ 17 USD pe metru pătrat - cu și mai multe economii posibile. cu ajutorul tehnologiei bazate pe inteligență artificială pentru a optimiza continuu performanța.

Economiile variază în funcție de tipurile de active, având în vedere intensitatea energetică diferită a operațiunilor și utilizărilor în sectoarele imobiliare, precum și între piețe din cauza diferențelor de prețuri la energie.

Deoarece sectoare precum asistența medicală, laboratoarele și centrele de date consumă de obicei energie de 2 până la 5 ori mai mult decât birourile, se pot realiza economii și mai mari de costuri. De exemplu, economiile la echipamentele MEP pot fi de aproximativ 118 USD pe metru pătrat pentru centrele de date și aproximativ 50 USD pe metru pătrat pentru laboratoare și asistență medicală.

Prioritatea organizațiilor pentru 2025 ar trebui să fie audituri energetice cuprinzătoare și studii de fezabilitate pentru a identifica oportunitățile de modernizare cu cele mai mari rentabilitate potențiale, apoi pentru a le pune în practică. Acestea vor servi atât obiectivului CFO de a reduce costurile de operare, cât și obiectivului Consiliului de a-și atinge obiectivele climatice pe drumul către zero net.

Recuperarea, riscul și reziliența vor fi teme cheie pentru 2025

Credem că anul care vine va fi caracterizat de cererea întărită, lichiditate îmbunătățită și acțiuni corporative mai decisive. Următoarea etapă a ciclului de recuperare este în curs. Deși perspectiva generală este pozitivă, riscuri semnificative persistă, inclusiv incertitudini financiare și de politică, întreruperi ale lanțului de aprovizionare, învechire și preocupări cu privire la costurile și securitatea energiei.

Având în vedere aceste provocări potențiale, agilitatea și reziliența vor continua să fie esențiale pentru succes. Pe măsură ce mai mulți participanți pe piață, atât investitori, cât și ocupanți, își schimbă echilibrul de la apărare la atac pentru a profita de oportunitățile de pe piață, cei care sunt capabili să răspundă rapid la neașteptat se vor descurca cel mai bine.

Performanța va varia în funcție de geografie și tip de proprietate și, în unele cazuri, va diferi la nivel de sub-piață și sub-sector. Cu toate acestea, îmbunătățirea condițiilor pentru cele mai bune spații și locații de pe multe piețe majore va oferi oportunități considerabile pentru investitori și dezvoltatori (a se vedea mai jos câteva domenii specifice de îmbunătățire așteptată a elementelor fundamentale în 2025).

Aceste aceleași condiții pot necesita o planificare mai proactivă din partea ocupanților corporativi, dar ne așteptăm ca zborul către calitate și tendințele de optimizare a portofoliului să continue. Cei care înțeleg dinamica extrem de nuanțată a pieței și folosesc primul care mișcă a avantajul va putea să culeagă roadele și să creeze valoare în următorul ciclu imobiliar. (Foto: Freepik)