În ciuda multor voci care anunțau „prăbușirea” pieței imobiliare, pe fondul atingerii unei „bule speculative”, locuințele din marile orașe din Romania au continuat să se scumpească per ansamblu, potrivit indicelui Kiwi Finance, dar, în mod îmbucurător, au ajuns la niveluri de accesibilitate record, în condițiile în care nevoia de unități noi este cu mult peste ofertă, însă creditarea ipotecara a scăzut și nu a mai asigurat suport pentru tranzacții.

Un fond al prudenței

Îmbunătățirea accelerată a accesibilității locuințelor în marile orașe s-a produs atât pe fondul avansului salariilor de 3 ori mai rapid decât al prețurilor medii la locuințe, cât și al scăderii accentuate a vânzărilor de unități.

Efectul se simte în special pe segmentul de locuințe noi, pe fondul prudenței și al scăderii diponibilității cumpărătorilor de a accepta nivelurile de preț prea ridicate afișate de dezvoltatorii imobiliari prinși în capcana creșterilor semnificative a costurilor în construcții, coroborat cu creșterea costurilor cu dobânzile.

Kiwi Finance, cel mai mare broker de credite din România, a încheiat anul 2022 cu un nivel record de credite intermediate, de 400 milioane de euro, în creștere cu 15%, de aproape 5 ori mai rapid decât creditarea populației per ansamblul sistemului bancar, pe fondul unor afaceri de circa 45 milioane lei. Dintre creditele intermediate de Kiwi Finance, 91% sunt împrumuturi ipotecare, iar 9% credite de consum.

Creditarea ipotecară scade cu 50%, mascată de refinanțări

În ceea ce privește primul semestru din 2023, volumul de credite intermediate de Kiwi Finance a fost de 800 milioane lei, în scădere cu 15% față de semestrul precedent (S2 2022) și cu 19% față de perioada similară din urmă cu un an, creditarea fiind afectată de creșterea dobânzilor odată cu inflamarea IRCC și ROBOR, cât și de prudența consumatorilor.

 În ciuda scăderilor, Kiwi Finance a devansat semnificativ piața, care se pare că pe segmentul creditelor ipotecare a scăzut la jumătate.

Potrivit statisticilor BNR, nivelul creditelor noi acordate populației per ansamblul sistemului bancar a avansat ușor în primele cinci luni din 2023, cu 1,7%, de la un echivalent de 20 miliarde lei la 21 miliarde lei. Numai că statistica BNR pare că maschează o scădere puternică a creditelor cu adevărat noi, întrucât acest volum de credite “noi” afișat de BNR înglobează și refinanțările/reclasificările de credite, care au o pondere importantă, mai ales în contextul schimbărilor ROBOR cu IRCC la care au apelat foarte mulți împrumutați.

Într-un raport publicat recent, BNR precizează că în primul trimestru din 2023 volumul creditelor ipotecare noi a scăzut cu 50% față de primul trimestru din 2021, ceea ce înseamnă că aceste operațiuni să fi fost înregistrate la volumul total de credite „noi” și să fi depășit chiar volumul de credite cu adevărat noi.

Totodată, nemaiavand suportul creditării, statistica ANCPI arată că în primele 6 luni din 2023 numărul tranzacțiilor cu unități individuale (apartamente) a scăzut cu 22% față de perioada similară de anul trecut (S1 2022), până la 66.497, și cu 26,1% față de semestrul anterior (S2 2022). 

Locuințe mai scumpe, dar mai accesibile

La finele primului semestru din 2023, indexul imobiliar Kiwi Finance pentru apartamente și case a ajuns la valoarea de 1.483 euro/mp, în urcare cu 5,5% față de valoarea de la finele trimestrului al treilea din 2022 (1.406 euro/mp), fiind singurul indice imobiliar din întreaga piață bazat strict pe valoarea tranzacțiilor și nu pe anunțuri.

În paralel, salariul mediu net la nivel național a avansat cu 15,5%, până la 4.543 lei (915 euro) în mai 2023, de la 3.933 lei (800 euro) în iulie 2022. Astfel, indicele agregat de accesibilitate a locuințelor s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,62, un nivel record, de la 1,76 în urmă cu nouă luni, deși o astfel de statistică la nivel național nu este atât de relevantă, ci tendințele de la nivelul marilor orașe.

Privind la nivelul principalelor orașe, deși gradul de accesibilitate a locuințelor din București a atins o cea mai bună valoare din perioda creditării ipotecare moderne (de după 2006), de doar 1,38, capitala a fost depășită în premieră la acest capitol de Timișoara, unde indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,30, ambele valori constituind recorduri.

Timișoara a înregistrat această îmbunatățire a accesibilității locuințelor, cea mai accelerată dintre marile orașe, pe fondul faptului că salariile au cunoscut cel mai mare avans din țară în ultimele 10 luni, de 20,5%, până la 5.157 lei (1.039 euro), pe când prețurile locuințelor au avansat doar cu 1,2, până la 1.347 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance.

În același timp, salariul mediu net din București a crescut cu 15,6%, până la 6.042 lei (1.217 euro), iar prețurile medii ale locuințelor au urcat cu 5,8%, până la 1.685 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance.

Sibiul și Ilfovul urmează în clasamentul accesibilității locuințelor între marile orașe, cu valori de 1,41, respectiv 1,48. Dacă în Sibiu locuințele s-au scumpit cu 4,1%, până la 1.324 euro/mp, salariile au avansat cu 13,5%, până la 4.677 lei (942 euro), în timp ce în Ilfov locuințele au înregistrat cea mai puternică scumpire, cu 15,5%, până la 1.390 euro/mp, însă salariile au avansat mai rapid, cu 20%, până la 4.669 lei (941 euro), arata datele Kiwi Finance și ale INS.

Brașovul și Cluj-Napoca urmează în clasamentul accesibilității locuințelor, cu indici de 1,61, respectiv 1,69, după ce prețul mediu al locuințelor din Brașov a urcat cu 2,2%, la 1.328 euro/mp, iar salariul mediu net cu 11,3%, până la 4.103 lei (827 euro), în timp ce în Cluj-Napoca locuințele s-au scumpit cu 11,6%, până la 1.864 euro/mp, iar salariile au avansat cu 15%, la 5.470 lei (1.102 euro).

Constanta și Oradea, orașele care aveau cele mai scumpe locuințe în raport cu nivelul salarial în urma cu 9 luni, au consemnat îmbunătățiri puternice ale accesibilității, cele mai rapide de după Timișoara, până la valori de 1,75, respectiv 1,81, de la niveluri identice de 2,04 în septembrie 2022. Constanța și Oradea sunt și singurele orașe mari în care s-au înregistrat ieftiniri ale locuințelor în acest interval, cu 1,5%, până la 1.409 euro/mp, respectiv cu 3,7%, până la 1.269 euro/mp, în timp ce salariul mediu net a crescut în ambele cazuri producând un efect de levier, cu 16,2%, până la 4.005 lei (807 euro) în Constanta, și cu 9,2%, până la 3.471 lei (699 euro) în Oradea.

Apartamentele s-au scumpit accelerat în Ilfov și Cluj-Napoca

Deși salariile au avansat considerabil, prețurile medii la apartamente au explodat în ultimele 9 luni în Ilfov și Cluj-Napoca, crescând cu 24,3%, până la 1.569 euro/mp, respectiv cu 17,5%, până la 1.963 euro/mp, potrivit indexului Kiwi Finance. Aceste scumpiri accelerate ale apartamentelor peste nivelul creșterii salariului mediu net au făcut ca Ilfov și Cluj-Napoca să fie singurele orașe în care accesibilitatea apartamentelor a scăzut comparativ cu septembrie 2022, ajungând la 1,67, repectiv 1,78.

Cele mai mici prețuri medii la apartamente în raport cu salariile au ajuns să fie în Timișoara, după o îmbunatățire accelerată, apoi în București, indicele de accesibilitate atingând valori nemaiîntâlnite, de 1,32, respectiv 1,38. Dacă salariile au crescut semnificativ în Timișoara și București, prețurile medii la apartamente aproape că au stagnat în Timișoara, ajungând la 1.376 euro/mp, în timp ce în capitală au urcat cu 5,3%, la 1.683 euro/mp.

În schimb, orașele care aveau cele mai puțin accesibile apartamente în urmă cu 9 luni, Constanța și Oradea, sunt cele care acum au înregistrat singurele scăderi la nivelul prețurilor medii, cu 4,1%, până la 1.518 euro/mp, respectiv cu 6,8%, până la 1.331 euro/mp, în contrast cu piața, potrivit indexului Kiwi Finance, ceea ce a făcut ca indicele de accesibilitate să se îmbunătățească puternic în aceste două orașe, până la 1,88, respectiv 1,90.

În schimb, Brașovul a ajuns să aibă cele mai puțin accesibile apartamente din marile orașe din țară, deși gradul de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,96, pe fondul faptului că prețul mediu a crescut ușor, cu 2,7%, până la 1.622 euro/mp, mult mai lent decât salariile.

Totodată, în Sibiu, prețurile medii la apartamente au avansat cu 7,1%, la 1.395 euro/mp, astfel că indicele de accesibilitate s-a îmbunătățit până la 1,48, a treia cea mai bună valoare după Timișoara și București. 

Lipsa de case din București conduce la prețuri foarte mari

Din cauza lipsei unei oferte decente de case în București, prețul mediu a consemnat o creștere semnificativă, cu 23,5% în doar 9 luni, până la 1.720 euro/mp, adică depășind în premieră prețul mediu la apartamente.

Totuși, creșterea puternică de preț la casele din capitală nu este relevantă întrucât s-a produs pe fondul unui număr modest de tranzacții, cel mai mic din țoată țara, cumpărătorii neavând aproape ce să cumpere.

De asemenea, Constanța a înregistrat o scumpire accelerată a caselor, cu 18,7%, până la 1.227 euro/mp.  Astfel, Bucureștiul și Constanța sunt singurele orașe în care a survenit o înrăutățire a indicelui de accesibilitate pe segmentul de case, până la 1,41, respectiv 1,52.

Pe de altă parte, accesibilitatea caselor s-a îmbunătățit puternic în Sibiu și Timișoara, până la 1,16, respectiv la 1,21, după ce prețurile medii au scăzut cu 10,7% în Timișoara, respectiv aproape au stagnat în Sibiu.

Brașovul și Ilfovul au consemnat, de asemenea, o îmbunătățire semnificativă a indicelui de accesibilitate, până la 1,15, cea mai bună valoare din marile orașe, respectiv până la 1,30. Totuldupă ce prețul mediu a scăzut cu 2,9% în Brașov, la 951 euro/mp, și a urcat cu 4,9% în Ilfov, la 1.222 euro/mp.

Oradea are în continuare cele mai puțin accesibile case, deși indicele s-a îmbunătățit, până la 1,73, pe fondul creșterii prețului mediu cu 4,6%, până la 1.207 euro/mp, arată indexul Kiwi Finance. 

Bucureștiul rămâne capitala europeană cu aproape cele mai accesibile apartamente

Dacă e să privim per ansamblul celor 36 de capitale din Europa, Bucureștiul are apartamentele cele mai ieftine în raport cu salariile, capitala României fiind depășită la acest nivel doar de Bruxelles, care este totuși un oraș atipic prin statutul de „capitală UE” pe care îl are, potrivit unei analize comparative pe baza datelor culese din portalul Numbeo.

După cum s-a evidențiat anterior, accesibilitatea apartamentelor din București s-a îmbunătățit semnificativ, până la 1,38, pe baza datelor din indexul Kiwi Finance, ceea ce este aproape identic cu indicele de accesibilitate înregistrat în urmă cu 9 luni de Bruxelles.

Numai că în acest interval, prețurile medii la apartamente au scăzut ușor în Bruxelles, cu 2,3%, iar salariile au urcat cu 10,4%, producând un efect de levier care a dus la îmbunătățirea accesibilității apartamentelor, până la 1,22, de la 1,37 anterior.

Previziuni confirmate - scăderea numărului tranzacțiilor, strict pe unitățile noi

În analizele anterioare, din mai și octombrie 2022, atrăgeam atenția că, date fiind multiplele provocări și incertitudini privind situația geopolitică din regiune, piața energiei la nivel European, lupta băncilor centrale cu inflația la nivel global, riscurile majore de recesiune în mai multe zone de pe glob, este posibil ca cererea pe piața imobiliară din România să sufere scăderi importante, atât în ceea ce privește intenția de cumpărare, cât și pe partea solvabilității cauzată de creșterea costurilor de finanțare. Acest lucru se întâmpla deja de câteva luni și a continuat în aceeași tendință până în prezent.

De asemenea, semnalam faptul că în ceea ce privește oferta, aceasta s-ar fi putut confrunta cu blocaje temporare pe segmentul imobilelor noi, al căror preț presat de scumpirea materialelor, a forței de muncă, a energiei etc ar fi urmat să nu se întâlnească cu cererea, ceea ce s-a confirmat. Astfel, ajustarea în jos a cererii și-a găsit contraparte pe segmentul imobilelor vechi, și mai puțin pe segmentul imobilelor noi.

Pentru următoarea perioadă, nu se întrevede o îmbunătățire a disponibilității și solvabilității cererii, atât pe fondul riscurilor ce pândesc la orizont, cât și al erodării sentimentului consumatorilor în această perioadă cu inflații ridicate, coroborat cu costurile de finanțare în creștere.

Asta înseamnă că am putea vedea în continuare o gripare a vânzărilor de imobile noi, iar astfel îndreptarea cererii către imobilele vechi să conducă în continuare la îmbunătățirea accesibilității până la noi niveluri record.

(O analiză de Marius Pîrloiu împreună cu Kiwi Finance.)