Având în vedere amploarea impactului Covid-19 asupra economiei globale, cu atât mai puțin pe piața imobiliară europeană, companiile de cercetare a diverselor piețe au fost nevoite să actualizeze rapoartele. Așa a fost cazul celor de la CBRE, la care am făcut apel pentru a avea o imagine a zonei construcțiilor pentru birouri.

Piața birourilor se va schimba cu rapiditate

”Ciclul anterior, marcat de investiții și dezvoltare record, s-a încheiat brusc din cauza maladiei Covid 19. Iar, dacă mă gândesc la piața clădirilor de birouri și, mai precis, la partea ocupanților, în special, ea a fost grav afectată de o scădere a activității economice. Cu toate acestea, mediul continuu al ratei dobânzii scăzute, combinat cu un amplu capital nealocat, de la jumătatea anului 2020, înseamnă că piața este bine poziționată pentru o recuperare ulterioară.

Cu toate acestea, Industria imobiliară comercială se confruntă acum cu întrebări fără precedent. De exemplu, odată cu încetinirea performanței pieței ocupanților, aceasta va însemna rentabilități mai mici, iar investitorii vor recurge ulterior la sectoare mai bine plasate, pentru a rezista presiunilor pe termen scurt sau mediu? Vom vedea. Ceea ce a subliniat Covid-19 este că schimbarea vine repede”, a declarat Jos Trom-Șef de cercetare, Europa continentală-EMEA, în preambulul raportului CBRE pe care îl cităm aici. Iată care este imaginea acestui sector.

De la profit, la prăbușire

Datele timpurii, de la începutul evoluției bolii, indică un anumit grad de rezistență pentru multe sectoare de birouri. Ocuparea spațiilor de birouri (OBE), pentru regiunea EMEA, în ansamblu, a fost stabilă până la jumătatea anului, iar unele orașe mari au păstrat un impuls pozitiv. Ulterior, pe măsură ce maladia a avansat în întindere, piața a scăzut, companiile chiriașe preferând să își trimită salariații să lucreze de acasă. Mai mult, acum, piețele forței de muncă sunt în mod clar slăbite, iar reducerea numărului de angajați va diminua cererea pe termen scurt, în special pe măsură ce schemele de sprijin pentru ocuparea forței de muncă și salarii să se diminueze. Ca urmare, CBRE se așteaptă ca, în semestrul doi, rata de ocupare să scadă cu aproximativ 1%, față de anul întreg 2019, înainte ca creșterea să revină în 2021. Acest lucru va avea ca rezultat o revenire globală de aproximativ 1,5%, aproximativ în conformitate cu rata anuală de creștere di 2017-2019.

Sectoarele bazate pe cunoștințe și tehnologie au avut tendința de a domina preluarea pe multe piețe și rămân oarecum mai bine poziționate în ceea ce privește perspectivele de venituri, pe termen scurt. Pe termen mediu, pare probabil un profil de cerere destul de echilibrat. Întrucât efectele măsurilor de blocare asupra cererii de birouri vor deveni evidente, volumele de leasing vor scădea în continuare, fiind încă o constrângere pe multe piețe.

Nivelul leasingului brut pe principalele piețe europene a scăzut cu 49%, față de cel mai scăzut total trimestrial din ultimii 20 de ani. Participarea în S1-2020 a fost cu 35% mai mică, decât S1-2019. Cerințele mai mici au fost afectate în mod special, dar cererea pentru unități mai mari devine, de asemenea, neuniformă. Pentru principalele piețe de birouri, CBRE se așteaptă ca absorbția să scadă cu până la 40% în acest an, o scădere mai accentuată pentru un singur an mai dură decât orice s-a văzut în urma crizei financiare globale.

Bucureștiul, deosebit de expus

Anul 2020 va reprezenta un punct de atracție în noua ofertă de birouri. Ratele de pe majoritatea piețelor importante au scăzut în cea mai mare parte a ultimilor cinci ani, până la un punct în care nivelurile de leasing au fost înăbușite de lipsa de opțiuni. Prin urmare semnifică un punct de cotitură clar. Este posibil ca majoritatea orașelor mari să înregistreze o creștere a locurilor de muncă vacante cu 1-2 puncte procentuale, dar până la niveluri care sunt în continuare mai mici, decât valorile maxime anterioare.

Dezvoltarea restrânsă va limita creșterea locurilor de muncă vacante. Chiar dacă este posibil ca efectul să nu fie imediat, cu noi completări care depășesc cu mult nivelurile din 2019, acest lucru ar putea produce în continuare lipsuri de spațiu pe termen mediu, mai ales că peste 55%, oferta în marile orașe de acum, până la sfârșitul anului 2021, este deja pre-contractată. Acest lucru este mai adevărat pentru piețele din Europa de Vest, unde creșterea așteptată a posturilor vacante este mai redusă, decât pentru părțile din Europa Centrală și de Est, unde creșterea ofertei alimentată de dezvoltare pare mult mai probabilă. Piețele majore, inclusiv București, Moscova și Budapesta par deosebit de expuse.

În timp ce blocările au înăbușit dezvoltarea segmentului, cantitatea de capital disponibil rămâne ridicată și ar trebui să ofere încredere în semestrul doi din 2020. Dar, s-a dovedit, odată cu pandemia care a relevat necesitatea efectuării de modificări ale structurilor și ale specificațiilor, că proprietățile bine amplasate sau recondiționarea bunurilor secundare bune, pot oferi oportunități dezvoltatorilor, în special pe unele dintre piețele consolidate.

Chiriile se vor ieftini

Creșterea chiriilor în marile orașe începea deja să se estompeze, la începutul acestui an. Însă, recesiunea va accelera acest proces și va trimite mai multe piețe pe teritoriu negativ, fiind așteptate scăderi de 3-5%. Piețele care ar putea înlătura tendința și care ar putea vedea creșteri ale chiriei în 2020 sunt situate în principal în zonele unde impactul blocărilor a fost mai puțin sever și unde locurile de muncă vacante au fost foarte păstrate, în momentul stării de urgență. Acest lucru reflectă, în general, impactul creșterii în primul trimestru al anului 2020, cu un S2-2020,  probabil, mult mai slab. Majoritatea celorlalte piețe mai mari par stabile.

În timp ce există unele piețe, în special în Europa de Est, unde presiunea descendentă a închirierii pare să persiste sau să fie întârziată până în 2021, în general o recuperare a cererii va fi suficientă pentru a provoca o revenire a închirierii anul viitor. Între timp, având o perspectivă pe termen scurt volatilă, investitorii și ocupanții ar trebui, acolo unde este posibil, să încerce să stabilească momentele optime, pentru a implementa capitalul sau pentru a readapta leasing-urile.