Având în vedere amploarea impactului Covid-19 asupra economiei globale, cu atât mai puțin pe piața imobiliară europeană, companiile de cercetare a diverselor piețe au fost nevoite să actualizeze rapoartele. Așa a fost cazul celor de la CBRE, JLL și Colliers International, la care am făcut apel pentru a avea o imagine a zonei construcțiilor pentru birouri (CBRE) și a celei industriale (JLL, Colliers).

Piața birourilor se va schimba cu rapiditate

”Ciclul anterior, marcat de investiții și dezvoltare record, s-a încheiat brusc din cauza maladiei Covid 19. Iar, dacă mă gândesc la piața clădirilor de birouri și, mai precis, la partea ocupanților, în special, ea a fost grav afectată de o scădere a activității economice. Cu toate acestea, mediul continuu al ratei dobânzii scăzute, combinat cu un amplu capital nealocat, de la jumătatea anului 2020, înseamnă că piața este bine poziționată pentru o recuperare ulterioară.

Cu toate acestea, Industria imobiliară comercială se confruntă acum cu întrebări fără precedent. De exemplu, odată cu încetinirea performanței pieței ocupanților, aceasta va însemna rentabilități mai mici, iar investitorii vor recurge ulterior la sectoare mai bine plasate, pentru a rezista presiunilor pe termen scurt sau mediu? Vom vedea. Ceea ce a subliniat Covid-19 este că schimbarea vine repede”, a declarat Jos Trom-Șef de cercetare, Europa continentală-EMEA, în preambulul raportului CBRE pe care îl cităm aici. Iată care este imaginea acestui sector.

De la profit, la prăbușire

Datele timpurii, de la începutul evoluției bolii, indică un anumit grad de rezistență pentru multe sectoare de birouri. Ocuparea spațiilor de birouri (OBE), pentru regiunea EMEA, în ansamblu, a fost stabilă până la jumătatea anului, iar unele orașe mari au păstrat un impuls pozitiv. Ulterior, pe măsură ce maladia a avansat în întindere, piața a scăzut, companiile chiriașe preferând să își trimită salariații să lucreze de acasă. Mai mult, acum, piețele forței de muncă sunt în mod clar slăbite, iar reducerea numărului de angajați va diminua cererea pe termen scurt, în special pe măsură ce schemele de sprijin pentru ocuparea forței de muncă și salarii să se diminueze. Ca urmare, CBRE se așteaptă ca, în semestrul doi, rata de ocupare să scadă cu aproximativ 1%, față de anul întreg 2019, înainte ca creșterea să revină în 2021. Acest lucru va avea ca rezultat o revenire globală de aproximativ 1,5%, aproximativ în conformitate cu rata anuală de creștere di 2017-2019.

Sectoarele bazate pe cunoștințe și tehnologie au avut tendința de a domina preluarea pe multe piețe și rămân oarecum mai bine poziționate în ceea ce privește perspectivele de venituri, pe termen scurt. Pe termen mediu, pare probabil un profil de cerere destul de echilibrat. Întrucât efectele măsurilor de blocare asupra cererii de birouri vor deveni evidente, volumele de leasing vor scădea în continuare, fiind încă o constrângere pe multe piețe.

Nivelul leasingului brut pe principalele piețe europene a scăzut cu 49%, față de cel mai scăzut total trimestrial din ultimii 20 de ani. Participarea în S1-2020 a fost cu 35% mai mică, decât S1-2019. Cerințele mai mici au fost afectate în mod special, dar cererea pentru unități mai mari devine, de asemenea, neuniformă. Pentru principalele piețe de birouri, CBRE se așteaptă ca absorbția să scadă cu până la 40% în acest an, o scădere mai accentuată pentru un singur an mai dură decât orice s-a văzut în urma crizei financiare globale.

Bucureștiul, deosebit de expus

Anul 2020 va reprezenta un punct de atracție în noua ofertă de birouri. Ratele de pe majoritatea piețelor importante au scăzut în cea mai mare parte a ultimilor cinci ani, până la un punct în care nivelurile de leasing au fost înăbușite de lipsa de opțiuni. Prin urmare semnifică un punct de cotitură clar. Este posibil ca majoritatea orașelor mari să înregistreze o creștere a locurilor de muncă vacante cu 1-2 puncte procentuale, dar până la niveluri care sunt în continuare mai mici, decât valorile maxime anterioare.

Dezvoltarea restrânsă va limita creșterea locurilor de muncă vacante. Chiar dacă este posibil ca efectul să nu fie imediat, cu noi completări care depășesc cu mult nivelurile din 2019, acest lucru ar putea produce în continuare lipsuri de spațiu pe termen mediu, mai ales că peste 55%, oferta în marile orașe de acum, până la sfârșitul anului 2021, este deja pre-contractată. Acest lucru este mai adevărat pentru piețele din Europa de Vest, unde creșterea așteptată a posturilor vacante este mai redusă, decât pentru părțile din Europa Centrală și de Est, unde creșterea ofertei alimentată de dezvoltare pare mult mai probabilă. Piețele majore, inclusiv București, Moscova și Budapesta par deosebit de expuse.

În timp ce blocările au înăbușit dezvoltarea segmentului, cantitatea de capital disponibil rămâne ridicată și ar trebui să ofere încredere în semestrul doi din 2020. Dar, s-a dovedit, odată cu pandemia care a relevat necesitatea efectuării de modificări ale structurilor și ale specificațiilor, că proprietățile bine amplasate sau recondiționarea bunurilor secundare bune, pot oferi oportunități dezvoltatorilor, în special pe unele dintre piețele consolidate.

Chiriile se vor ieftini

Creșterea chiriilor în marile orașe începea deja să se estompeze, la începutul acestui an. Însă, recesiunea va accelera acest proces și va trimite mai multe piețe pe teritoriu negativ, fiind așteptate scăderi de 3-5%. Piețele care ar putea înlătura tendința și care ar putea vedea creșteri ale chiriei în 2020 sunt situate în principal în zonele unde impactul blocărilor a fost mai puțin sever și unde locurile de muncă vacante au fost foarte păstrate, în momentul stării de urgență. Acest lucru reflectă, în general, impactul creșterii în primul trimestru al anului 2020, cu un S2-2020,  probabil, mult mai slab. Majoritatea celorlalte piețe mai mari par stabile.

În timp ce există unele piețe, în special în Europa de Est, unde presiunea descendentă a închirierii pare să persiste sau să fie întârziată până în 2021, în general o recuperare a cererii va fi suficientă pentru a provoca o revenire a închirierii anul viitor. Între timp, având o perspectivă pe termen scurt volatilă, investitorii și ocupanții ar trebui, acolo unde este posibil, să încerce să stabilească momentele optime, pentru a implementa capitalul sau pentru a readapta leasing-urile.

Marele retail salvează piața spațiilor industriale și logistice

La rândul ei, compania JLL a analizat piața spațiilor industriale și logistice din România. Potrivit datelor, cererea și-a păstrat dinamica în prima jumătate a anului, cu un volum tranzacționat de aproape 250.000 mp. Volumul spațiilor industriale și logistice închiriate în prima jumătate a anului a totalizat aproape 250.000 de metri pătrați, nivel în ușoară creștere, față de cel înregistrat în perioada corespunzătoare a anului trecut, de aproximativ 240.000 de metri pătrați.

Peste 60% din volum a fost intermediat de JLL România, care a realizat și cele mai mari tranzacții din acest an, respectiv cele prin care Profi a închiriat două depozite la Craiova și Timișoara, de 57.000 mp și 58.500 mp. De altfel, cel mai mare volum al cererii a venit de la companiile din FMCG, care au închiriat jumătate din volumul total înregistrat în prima jumătate a anului (126.000 mp), din producție (24%, respectiv 60.000 mp) și cu activități în domeniul distribuției și logisticii (18%, 45.200 mp)

Bucureștiul a atras cea mai mare parte din cererea de spații industriale și logistice din țară, respectiv 32% (aproximativ 81.000 metri pătrați), acesta fiind urmat de Timișoara (68.400 metri pătrați), Craiova (57.500 metri pătrați) și Arad, cu aproape 20.000 de metri pătrați tranzacționați. Având în vedere evoluțiile din prima jumătate a anului, așteptările JLL privind cererea sunt optimiste, astfel că ne așteptăm la un volum de tranzacții comparabil cu cel înregistrat în ultimii 3 ani, în jurul a 450.000-500.000 metri pătrați/an.

Dinamică menținută

”Piața industrială a reușit să își mențină dinamica și în acest an, chiar dacă, așa cum era de așteptat, planurile companiilor au fost date peste cap de criza Covid-19. Suntem optimiști în privința evoluției cererii, având în vedere și faptul că vânzările din retail au crescut în luna mai cu 18,5%, faţă de aprilie, după scăderea abruptă din perioada stării de urgență. În același timp, este îmbucurătoare și abordarea dezvoltatorilor care au continuat investițiile chiar și în condițiile dificile care s-au manifestat la nivelul economiei naționale și nu numai”, a declarat Viorel Opaiț, Business Development Director JLL România, cel care a realizat cele mai mari tranzacții de pe piață în acest an.

Datele JLL, pe baza informațiilor comunicate de către dezvoltatori, arată că în acest an urmează să fie finalizate proiecte totalizând circa 600.000 metri pătrați, ceea ce va urca stocul la peste 5 milioane mp.. Așa cum am văzut în primul semestru, deși Bucureștiul este lider în ceea ce privește cererea, cât și oferta nouă pe piață (jumătate din stocul modern de spații industriale sunt construite în apropiere de București), vedem o creștere a interesului, atât al cererii, cât și al dezvoltatorilor, pentru diversificarea zonelor țintă.

Proiecte amânate

”În opinia noastră, pe baza cererilor pe care le avem pe masă, piața se va echilibra în condițiile în care companiile, mai ales cele de retail, FMCG, distribuție și logistică, și care voiau să închirieze spații mai ales în apropiere de București, care cumulează peste 30% din consumul la nivel national, acum se uită spre alte zone din țară, pentru a-și eficientiza lanțul de distribuție”, a adăugat Viorel Opaiț.

Deși volumele spațiilor închiriate în prima jumătate a anului 2020 s-au păstrat la un nivel ridicat, în linie cu anii anteriori, vom remarca faptul că majoritatea proiectelor de spații de producție au fost amânate până la un moment în care vor fi perspective mai clare, asupra impactului pe care situația curentă îl are asupra economiei mondiale și asupra obiceiurilor consumatorilor.

”Chiriile s-au menținut la un nivel stabil, pentru moment, însă urmărim cu atenție impactul pe care îl va avea o potențială scădere a volumelor de spații tranzacționate, în contextul păstrării ritmului accelerat de dezvoltare din partea marilor investitori în spații industriale moderne”, a concluzionat Viorel Opaiț.

Și totuși,…

Cu toate acestea, unii specialiști își păstrează optimismul. Astfel, potrivit raportului exCEEding Borders al Colliers International, spațiile industriale și logistice moderne ale României au ajuns la 4,72 milioane de metri pătrați la sfârșitul primei jumătăți a „anului pandemic”, în creștere cu 5% față de aceeași perioadă din 2019. Acestea reprezintă peste 9% din stocul celor mai mari 17 piețe din Europa Centrală și de Est (ECE) și, dincolo de potențialul să depășească 5 milioane de metri pătrați până la sfârșitul anului 2020, există încă un spațiu semnificativ pentru creștere. 

Stocul de spații industriale și logistice moderne din România a crescut de trei ori începând cu 2015, dar există încă un decalaj semnificativ între România și alte piețe din Europa Centrală și de Est. În Republica Cehă, spațiile industriale și logistice moderne se situează la aproximativ 9 milioane de metri pătrați, în timp ce în Polonia sunt în jur de 19,6 milioane de metri pătrați. Aceasta înseamnă că stocul modern de depozite din România pe cap de locuitor  este de 4 ori sub cel din Cehia și de 2 ori sub cel din Polonia. 

”Piața industrială și logistică românească a fost probabil una dintre cele mai dinamice din Europa, deși a crescut de la un nivel destul de mic. Pe termen mai lung, relativa sub-livrare de spații industriale și logistice din România, pe cap de locuitor, susține o creștere puternică în deceniul următor. În ceea ce privește a doua jumătate a acestui an, se așteaptă ca cererea, gradul de neocupare și ratele de închiriere să rămână stabile. O creștere a gradului de neocupare a depozitelor ar putea fi observată pe piața din București, oferind mai multe opțiuni pentru chiriașii activi pe această piață, atât în ​​ceea ce privește chiriile, cât și locațiile”, spune Laurențiu Duică (Partner & Head of Industrial Agency la Colliers International).

Aproximativ 120.000 de metri pătrați de noi spații industriale și logistice moderne se estimează că au fost livrate în primul semestru al lui 2020 în toată România, ceea ce a reprezentat o scădere față de aceeași perioadă din 2019, când dezvoltatorii au livrat 300.000 de metri pătrați. Dar a doua jumătate a anului este văzută a fi mult mai activă, cu aproape 300.000 de metri pătrați în livrări noi preconizate, cu peste 60% situate la periferia Bucureștiului.

Volumul total al depozitelor închiriate din România la sfârșitul lunii iunie a ajuns la 250.000 de metri pătrați de spații logistice și industriale, contractele noi fiind dominante, în proporție de 81%. Bucureștiul a reprezentat 35% din volumul total al spațiilor închiriate, respectiv 87.500 de metri pătrați, iar cea mai mare pondere a tranzacțiilor au fost contracte noi și renegocieri, care au constituit 55% și, respectiv, 37%.

Structura chiriașilor în ceea ce privește sectoarele de pe piața românească a fost dominată de sectorul retail / FMCG, care a generat 50% din toate contractele, în timp ce în București cererea a fost dominată de 3PL / logistică (35%) și producție ușoară (33%). Noile spații logistice ale Profi din Timișoara și Craiova au reprezentat cele mai importante tranzacții, acoperind 115.500 de metri pătrați.

Chiriile pentru spațiile de depozitare clasa A din locațiile importante au rămas în general stabile în acest an, între 3,8-3,9 euro pe metru pătrat pentru spațiile industriale și logistice din jurul Bucureștiului și în jur de 3,7-3,9 euro pe metru pătrat pentru spații din alte hub-uri din țară. Spre comparație, în zona Varșovia, Sofia sau Budapesta chiriile se ridică la 5 euro pe metru pătrat. Duratele medii de închiriere în România sunt de 3-5 ani în cazul spațiilor de logistică și de 5-7 ani în cazul producției.

Consultanții Colliers International observă că, pe fondul pandemiei, stimulentele sunt mai mari, dezvoltatorii oferind anual chiriașilor mai multe luni fără plata chiriei decât anterior. De asemenea, chiriașii pot avea acces anticipat la proprietate cu 1-2 luni înainte. Altminteri, rata de neocupare se situează confortabil în zone cu o singură cifră, în jurul valorilor de 7-8%, și nu s-a observat nicio schimbare importantă pe fondul epidemiei de Covid-19.

În Europa Centrală și de Est (CEE), raportul Colliers International arată că unele dintre provocările cheie din acest sector includ disponibilitatea de terenuri și proprietăți în locații care îndeplinesc atât cerințele dezvoltatorilor, cât și ale utilizatorilor finali, împreună cu disponibilitatea și fiabilitatea utilităților, conectivitatea la infrastructura de transport, disponibilitatea și abilitățile forței de muncă și accesul la stimulente pentru investiții.

Piețele imobiliare industriale și logistice din regiunea CEE-17 sunt toate în diferite stadii de maturitate, atât în ​​ceea ce privește dimensiunea, cât și ritmul de dezvoltare. Suprafața totală a stocurilor moderne industriale și logistice (I&L) din CEE-17 depășește cu mult 50 de milioane de metri pătrați în total. Din acest volum total de spații de depozitare, disponibilitatea actuală poate fi clasificată ca fiind scăzută, majoritatea piețelor înregistrând rate de neocupare sub 5%.