Piața de birouri a revenit la nivelurile de cerere de dinaintea pandemiei, spațiile industriale și logistice merg dintr-un record în altul, în timp ce piața de investiții ar putea atinge cel mai ridicat nivel de tranzacții din ultimii peste 10 ani, potrivit Raportului Colliers. Cu toate acestea, contextul actual a devenit mult mai dificil, ceea ce a condus la temeri legate de o încetinire economică generalizată în rândul țărilor occidentale, fapt care ar afecta perspectivele pe termen scurt și mediu ale României și, prin urmare, perspectivele pieței imobiliare locale.O rețetă validă Colliers România, susține că rețeta României de creștere pe termen lung este încă validă, iar investitorii vor continua să ia în considerare acest lucru chiar și în cazul unui scenariu economic negativ în următoarea perioadă. Piața de birouri este considerată un barometru pentru sectorul imobiliar comercial și, prin urmare, faptul că rata de neocupare a scăzut spre 15% în București la mijlocul anului, de la 16,5% la sfârșitul anului 2021 (cu mișcări mai accentuate în unele părți ale țării), este reprezentativ pentru o redresare rapidă. De fapt, împreună cu un calendar de livrări mai puțin aglomerat în următorii 2 ani, piața se transformă într-una a proprietarilor de clădiri în anumite subpiețe, pe segmentul clădirilor de birouri de clasă A. De exemplu, cererea pentru spațiile de birouri din București aproape s-a dublat în primul semestru (la peste 70.000 mp), comparativ cu perioada similară a anului trecut, în timp ce ritmul anualizat al cererii noi se situează la niveluri pre-pandemice. Revenirea pieței de birouri încetinește După patru trimestre cu evoluție solidă, activitatea din piața de birouri a încetinit în al treilea trimestru al acestui an. Cererea totală de spații de birouri moderne de 68.800 de metri pătrați a fost stabilă față de anul trecut și, de asemenea, față de media ultimelor patru trimestre, dar cererea nouă a fost de doar 22.200 de metri pătrați, în scădere cu 39% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, potrivit datelor Colliers. Chiar și așa, perspectivele pe termen scurt rămân încurajatoare, iar consultanții Colliers estimează că, în cazul birourilor de clasa A, rata de neocupare ar putea scădea până la sfârșitul anului la o singură cifră. Acest lucru va înclina și mai mult balanța în favoarea unei piețe a proprietarilor, deși tendința ar putea fi contrabalansată parțial, deoarece unele companii mari ar putea subînchiria o parte din spațiile de birouri sau ar putea să-și reducă suprafața ocupată, în contextul muncii hibride. În primele trei trimestre din 2022 au fost livrați aproximativ 100.000 de metri pătrați de spații de birouri moderne, AFI Tech Park (Faza 2, 25.000 mp) și proiectul de reamenajare H Tudor Arghezi 21 (7.000 mp) al Hagag Development Europe fiind cele mai noi proiecte adaugate stocului de birouri moderne din București. De asemenea, până la sfârșitul anului ar trebui să se finalizeze și faza II din proiectele One Cotroceni Park al One United și Equilibrium, parcul de birouri dezvoltat de Skanska, ceea ce înseamnă o suprafață suplimentară de aproximativ 50.000 de metri pătrați de birouri noi și moderne, care va crește stocul Bucureștiului la aproape 3,36 milioane de metri pătrați.Cine domină piața? Pe sectoare, companiile din IT&C continuă să domine piața închirierilor, reprezentând aproximativ 47% din cererea totală, urmate la mare distanță de serviciile profesionale și de afaceri, cu 27% din cererea totală, iar consultanții Colliers notează că extinderea sau chiar intrarea pe piața din România a companiilor din zona high-tech este un aspect favorabil pentru perspectivele pe termen lung ale pieței de birouri. În ceea ce privește rata de neocupare a spaţiilor moderne de birouri, în condițiile în care în ultima vreme au fost livrate destul de multe clădiri, este posibil ca aceasta să fi crescut ușor față de nivelul de la jumătatea anului, de aproximativ 15%, dar consultanții Colliers notează că piața de birouri este destul de eterogenă, iar gradul de ocupare în clădirile bune și cu legături solide la rețeaua de infrastructura este deja de peste 90%. Acest lucru înseamnă că unii chiriași au de făcut o alegere mai dificilă decât în urmă cu câțiva ani, în special dacă vor să fie poziționați într-o anumită zonă a Bucureștiului sau dacă doresc o anumită clădire. Situația are mai degrabă aspectul unei piețe a proprietarilor în anumite părți ale orașului, ceea ce a dus la faptul că proprietarii au putut negocia condiții mai avantajoase de închiriere. Optimism prudent În perspectivă, consultanții Colliers păstrează un optimism prudent, vestea bună fiind că intențiile de angajare pe termen scurt pentru companiile de servicii din România rămân la niveluri rezonabile, deși s-au mai temperat față de faza inițială a revenirii post-pandemice. Faptul că previziunile privind ocuparea forței de muncă se mențin la sau peste mediile istorice în multe sectoare sugerează o piață a muncii în expansiune, dar acest factor nu poate fi de unul singur suficient pentru creșterea activității de închiriere pe piața birourilor; mai degrabă acționează ca un imbold în direcția corectă. În același timp, alți factori – cel mai notabil fiind pesimismul cu privire la evoluția economiei globale – acționează în direcția opusă, iar cu cât aceștia vor rămâne mai mult timp de actualitate, cu atât vor cântări mai mult asupra perspectivelor de închiriere de birouri, atrag atenția consultanții Colliers. În linii mari, consultanții Colliers consideră că oferta insuficientă de birouri moderne din Bucureşti (raportat la alte piețe mari de birouri din Europa) este un factor care conferă rezistență pe termen lung în fața evoluțiilor negative şi se aşteaptă ca stocul de birouri moderne să înceapă să crească din nou în câţiva ani. În consecinţă, ar putea depăşi 4 milioane de metri pătraţi până la sfârşitul noului deceniu şi chiar să se apropie de pragul de 5 milioane de metri pătraţi, dacă nu va exista altă criză (economică). Compania de consultanță afirmă, de asemenea, piața de birouri din București va crește și în calitate, nu doar cantitate, pe măsură ce dezvoltatorii și chiriașii acordă o atenție sporită eficienței energetice și politicilor de mediu. Piața de leasing își revine Pe de altă parte, CBRE afirmă că stocul modern al office din București adună la sfârșitul anului 2022 circa 3,3 mln. mp, întrucât pe tot parcursul anului au fost inaugurate șase clădiri cu o suprafață totală brută închiriabilă (GLA) de 124.400 mp. Activitatea totală de leasing (TLA) în 2022 a implicat 295.300 mp, cu 5% mai mult decât valoarea înregistrată pentru anul precedent și cu puțin peste 20% față de 2020. 60% din TLA a fost reprezentată de preluare (total tranzacțiile excluzând reînnoirea/renegocierea) și în cifre absolute au înregistrat o creștere de 9% față de anul trecut. Tendința ascendentă în care s-a pornit activitatea tranzacțională în era post-pandemie, indică o redresare constantă a pieței de leasing și lucrul la oce câștigând o pondere mai mare în programul de lucru hibrid. Sectorul Computers & Hi-Tech domină încă o dată activitatea tranzacțională, fiind responsabil pentru 43% din suprafața închiriată. La închiderea anului, stocul de zăcăminte modernă din București a înregistrat o rată totală de neocupare de 14,1%, cu 1,0 puncte procentuale mai mare față de locul vacant de la sfârșitul anului 2021. Privind exclusiv spațiile de zăcăminte de clasa A, rata de neocupare scade la 12,3%. Chiriile spațiilor de office sunt în creștere ușoară La închiderea trimestrului IV al anului 2023, chiria ”prime” a ajuns la 19,50 mp/lună, după o creștere ulterioară de 0,25 mp/lună înregistrată în primul trimestru al anului. Privind retrospectiv, modificarea chiriei prime din T1 2022 a fost prima mișcare înregistrată din primul trimestru din 2020, perioada intermediară marcând o stagnare la 18,75 EUR mp/lună. Noua aprovizionare prognozată care va fi livrată până la sfârșitul anului 2023 adună 112.500 mp în cinci clădiri, sumă care va crește stocul modern al Bucureștiului la 3,4 milioane. mp. O astfel de evoluție poate veni ca un răspuns la mediul economic general, proprietarii de petrol abordând cumva costurile operaționale crescute și inflația în creștere, împreună cu oferta limitată de petrol nou în București pe termen scurt. Chiar și așa, proprietarii își păstrează flexibilitatea atunci când negociază un contract de închiriere, oferind stimulente care pot reduce chiria efectivă netă. Egalii cehilor și polonezilor În ceea ce privește sectorul de spații industriale și logistice, în urma unei creșteri de circa 7% a stocului închiriabil de depozite moderne, acesta s-a apropiat de nivelul de 6 milioane de metri pătrați la mijlocul anului 2022. Cererea este în continuare la nivelul recordurilor înregistrate în ultimii doi ani, în condițiile în care și stocul modern local rămâne mult mai mic față de cât ar trebui să fie într-o piață care a crescut atât de rapid ca România în ultimul deceniu. Zona spațiilor comerciale este într-o poziție similară, având în vedere că are un stoc mult mai mic decât în țări precum Cehia sau Polonia pentru niveluri similare de consum. Mai mult, dezvoltarea accelerată a centrelor comerciale moderne alimentează la rândul ei și cererea de spații de depozitare. Au scăzut tranzacțiile cu terenuri Volumul tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale, exclusiv industriale și de depozite tradiționale, s-a ridicat la aproximativ 450 milioane euro în 2022, în scădere față de 800 milioane în 2021, potrivit estimărilor Colliers. Bucureștiul și împrejurimile Capitalei continuă să fie cele mai interesante pentru investitori, atrăgând două treimi din volumul total, în timp ce sectorul rezidențial a generat spre trei sferturi din tranzacțiile la nivelul Capitalei. La scăderea volumului tranzacționat a contribuit și reducerea interesului din partea dezvoltatorilor începând cu lunile de toamnă. Mai exact, investitorii au început să-și pună întrebări mai serioase cu privire la strategia lor imediată, în contextul unor discuții tot mai dese despre o recesiune globală și creșterea costului de risc odată cu majorarea randamentelor titlurilor de stat. În același timp, dezvoltatorii de proiecte rezidențiale au observat o temperare a activității, pe măsură ce dobânda mai mare, inflația și incertitudinile au început să reducă din interesul cumpărătorilor pentru apartamente noi. Chiar și așa, până să existe aceste temeri, dezvoltatorii au realizat o serie de tranzacții mari, de referință în piață, subliniază reprezentantii Colliers. Restul tranzacțiilor din București au fost reprezentate în proporții relativ egale de sectoarele de retail și de birouri. În țară, însă, situația este complet diferită: ponderea covârșitoare a activității a venit din partea sectorului de retail. Cei mai activi au fost operatorii din zona FMCG (inclusiv discounterii), precum și cei de bricolaj și mobilă. Au fost vizate atât orașe mari, cât și medii și mici, cele din urmă mai ales de dezvoltatorii de galerii comerciale/retail park-uri. O tendință interesantă este aceea că piața devine mai activă în afara Bucureștiului decât în Capitală în ceea ce privește demararea de tranzacții noi. Această evoluție are de-a face cu faptul că investitorii sunt mai reticenți să se angajeze la pre-contracte în București, unde există o mare incertitudine în privința obținerii documentațiilor urbanistice. Prețurile au rămas relativ stabile, mai ales în condițiile în care, în prima parte a anului, investitorii au fost mai temători în contextul războiului, iar ulterior nu prea a existat un context favorabil în general, având în vedere că incertitudinile au persistat, iar dobânzile mai mari au început să se facă simțite. Efectul creșterii dobânzilor Creșterea bruscă a dobânzilor va avea un efect mai tangibil și pe termen mai scurt asupra pieței rezidențiale locale, care se bazează destul de mult pe creditele ipotecare, potrivit analizei Coliers. Acest lucru ar putea duce, la rândul său, la o încetinire a activității pe piața locală de terenuri, unde dezvoltatorii rezidențiali generează circa două treimi din tranzacții, chiar mai mult în anumiți ani. În general, balanța riscurilor pe termen scurt înclină spre vești proaste, în special pe fondul creșterii ratelor dobânzilor în piețele dezvoltate, al conflictului din Ucraina și al dezechilibrelor interne mari din România. Acestea sugerează că riscul unei aterizări dure a economiei românești, care să amintească de recesiunea din 2009-2010, este o posibilitate, deși nu constituie scenariul nostru de bază.