Piața europeană a birourilor este una dintre cele mai importante din lume și se află într-o deosebită și continuă dinamică. Dar, cât valorează ea? Un răspuns îl putem găsi în raportul ”European Office Value Analysis”, efectuat de compania de cercetare de piață Savills Research.

Privire economică de ansamblu

Randamentele obligațiunilor guvernamentale din țările Uniunii Europene au înregistrat creșteri semnificative în T3-2023, pe măsură ce investitorii globali au vândut obligațiuni, ca urmare a temerilor că ratele dobânzilor vor rămâne ridicate pentru perioade mai lungi.

Ca atare, swapurile pe cinci ani din zona euro au crescut cu încă 30 de puncte de bază, crescând costurile datoriei și adăugând presiune suplimentară asupra valorilor capitalului.

Dar, într-o notă mai pozitivă, rata inflației pentru septembrie a scăzut la 4,3%, cel mai scăzut nivel din octombrie 2021, în mare parte din cauza efectelor de bază din Germania. Ca urmare, Capital Economics nu se așteaptă ca ratele dobânzilor să scadă de la nivelul actual de 4% până în S2 2024.

Cele mai recente date provenite de la Savills Germany indică faptul că activitatea de investiții în piața de birouri a scăzut cu 79% pe an, în perioada T1-T3 2023, deoarece randamentele continuă să se deplaseze spre exterior, pentru a reflecta costurile mai mari ale datoriei.

La rândul lor, datele PMI pentru serviciile zonei euro din octombrie indicau faptul că economia zonei euro a scăzut și mai mult pe un teritoriu de creștere negativă, târâtă în jos de Franța.

Cu toate acestea, cel mai recent indicator al intențiilor angajatorului al Comisiei Europene sugerează că angajatorii încă mai caută să recruteze, mai degrabă, decât să reducă numărul de angajați, susținând cererea ocupanților, deși este probabil ca acest lucru să aibă ca rezultat o inflație a salariilor mai mare decât cea așteptată în viitorul apropiat.

Dinamica randamentelor

Savills European Office Value Analysis a comparat randamentul fundamental (calculat), în raport cu prețurile actuale de pe piață pe 23 de piețe europene, acoperind Londra-City, Stockholm, Londra-WE, Manchester, Lisabona, Oslo, Berlin, Paris, Copenhaga, Dublin, Amsterdam, La -Aparare, Praga, Hamburg, Madrid, Barcelona, ​​Munchen, Varsovia, Bruxelles, Frankfurt, Milano si Bucuresti.

Raportul arată că un investitor trebuie să fie compensat pentru că suportă riscul de a investi în imobiliare față de obligațiunile suverane, cu prima de risc. De aceea, randamentul calculat este derivat ca rata actuală fără risc plus prima medie de risc de birou pe cinci ani, scontând pentru creșterea nominală a chiriei (sursa: IPF, Savills), inflația (sursa: Oxford Economics) și deprecierea pe fiecare piață.

Randamentul fundamental reprezintă un randament ipotetic, presupunând o piață complet lichidă și că investitorul este acoperit în totalitate împotriva riscului valutar. Având în vedere relația inversă dintre randamente și valoarea capitalului, folosim următoarele definiții pentru prețul echitabil:

-Valoarea capitalului de piață cu 10% peste valoarea capitalului fundamental, considerăm că este suprapreț.

-Valoarea capitalului de piață în limita a 10% din valoarea capitalului fundamental, considerăm că este un preț echitabil.

-Valoarea capitalului de piață cu 10% sub valoarea capitalului fundamental, considerăm că este sub preț.

Dinamica prețurilor

Începând cu T1-2022, randamentele medii europene de tip office prime au scăzut cu o medie de 130 bps de la 3,4% la 4,7%, reflectând un impact asupra randamentului de -28%. Berlin (-44%), Amsterdam (-41%) și Köln (-40%) sunt orașele care au observat cel mai mare impact asupra randamentului începând cu T1 2022, deși creșterea chiriilor a fost susținută de ratele scăzute de neocupare.

Randamentele pieței non-core au fost mai puțin afectate de creșterea costului datoriilor și s-au ajustat mai lent pe măsură ce investitorii așteaptă ca prețurile de bază să se stabilească mai întâi.

În timpul T3, randamentele prime medii au scăzut cu 20 bps, o mișcare în conformitate cu ultimele două trimestre, ceea ce indică faptul că mișcarea randamentului spre exterior nu încetinește încă.

Pe parcursul trimestrului 3, Berlin (+40 bps), Amsterdam (+30 bps), La Defense (+75 bps) și Oslo (+35 bps) au observat cele mai mari mișcări spre exterior ale randamentului.

Cât de mult trebuie să se ajusteze prețurile?

Pe baza primei de risc medii din ultimii cinci ani, valorile medii ale capitalului european al biroului principal necesită o ajustare suplimentară de -18% pentru a reveni la prețul la valoarea justă.

Cele patru piețe din Berlin, Amsterdam, Madrid și München se află acum toate într-un teritoriu de preț echitabil și necesită cele mai mici corecții ale valorii capitalului din Europa.

Toate aceste piețe au observat o mișcare a randamentului spre exterior în T3 2023, în timp ce locurile libere scăzute continuă să susțină randamentele birourilor Prime să se deplaseze în continuare în T4, deoarece valoarea adăugată domină tranzacțiile.

„Supraviețuiește până la 25” a fost expresia inventată la EXPO 2023, deoarece accentul rămâne pe refinanțarea portofoliilor existente, reflectând acceptarea investitorilor că valorile au scăzut, dar refuzul de a-și realiza pierderile (dacă pot evita acest lucru). Drept rezultat, verificarea anuală a proprietății imobiliare s-a dovedit a fi o verificare serioasă a realității că descoperirea prețului nu este încă completă.

Pe fundalul unui sentiment mai slab al investitorilor față de sectorul de birouri, ne așteptăm ca, în anul 2024, volumele tranzacțiilor să se recupereze mai târziu decât în ​​alte sectoare comerciale, deoarece prețurile continuă să se ajusteze.

Într-adevăr, cel mai recent sondaj Savills privind sentimentul investitorilor EME, indică faptul că sentimentul față de birourile CBD a scăzut semnificativ față de anul trecut, deși investitorii americani rămân mai rezervați decât europenii.

Investitorii preferă, de asemenea, Marea Britanie, în timp ce Europa de Sud a avut rezultate relativ rezistente. Pe de altă parte, cererea investitorilor pentru piețele din Germania și Benelux este mai slabă, în ciuda mișcării mai mari a prețurilor.

Cumpărătorii

Pe baza elementelor fundamentale ale pieței, mai este loc pentru tine mișcarea randamentului, iar sentimentul actual al cumpărătorului reflectă acest lucru. Firmele de private equity din SUA nu s-au întors încă pe piață și așteaptă să treacă necazurile în 2024.

Deși, asistăm la o creștere prudentă a numărului de ofertanți care nu au ofertat, care sunt mai dispuși să testeze hotărârea vânzătorilor și să asigure stocuri de bună calitate. la reducere.

Vânzătorii

Dovezile privind prețurile sunt limitate, iar valorile ipotetice ale capitalului sunt în prezent sub valorile contabile, așa că vânzătorii nu sunt dispuși să vândă.

Ca atare, evaluatorii comerciali sunt acum sub presiune din ce în ce mai mare din partea Băncii Centrale Europene cu privire la preocupările tot mai mari cu privire la viteza de reducere a valorilor, deși lipsa de dovezi tranzacționale face dificilă formarea evaluărilor.

În condițiile în care strângerea de fonduri imobiliare la nivel mondial a scăzut cu 60% față de anul trecut, în T3 2023, conform datelor Preqin, proprietarii se confruntă cu ultimatumul fie de a pompa mai mult capital pentru activele lor existente pentru a evita încălcările împrumutului, fie de a achiziționa noi active cu reducere.

Totuși, vânzările forțate revin pe piață. Cel mai recent, JP Morgan a returnat creditorului cheile unui birou din Paris de 100 de milioane de euro după ce a abandonat planurile de reamenajare a schemei.

În urma ultimelor lor evaluări de portofoliu, multe dintre SCPI-urile mai mari raportează, de asemenea, răscumpărări și este probabil să fie vânzători neți în următoarele 12 luni.

Unde s-ar putea stabiliza prețurile?

La sfârșitul T3 2023, datele preliminare indică volumele investițiilor europene în birouri sunt în scădere cu 61% pe an, subliniind diferența dintre oferte și cereri care trebuie să se închidă prin mișcarea randamentului, pentru ca piața tranzacțiilor să se normalizeze.

Acestea fiind spuse, ieșim dintr-un mediu record de rate ale dobânzii scăzute, așa că este puțin probabilă o corecție completă, în special pentru piețele cu o proporție mai mare de cumpărători în numerar și un grup global de cumpărători, cum ar fi London West End și Paris CBD.

Primele de risc vor fi mai comparabile cu nivelurile pre-GFC, decât ceea ce am observat înainte de pandemie. O ilustrare bună în acest sens este faptul că diferența dintre randamentul pieței și randamentul calculat începe să se stabilizeze.

Cu toate acestea, toți investitorii au raportat că au o strategie ESG în vigoare, cu un sfert dintre cei dispuși să investească doar în active conforme ESG.

Rămâne o oportunitate semnificativă pentru investitorii cu valoare adăugată dispuși să-și asume riscul de gestionare a activelor pentru a îmbunătăți ratingurile EPC ale stocurilor de birouri pe piețele din Europa de Vest insuficient aprovizionate, cu rate scăzute de neocupare.

Ne așteptăm, așadar, ca fondurile să strângă capital pentru strategiile de gestionare a activelor va culege roadele, se arată în raportul citat. (Foto: Freepik)