Deși au existat multe temeri legate de deprecierea pieței imobiliare din România, din fericire, lucrurile nu au evoluat într-o direcție nedorită, în ciuda unor obstacole induse mai mult de incertitudinile generate de situația geopolitică, decât de situația în sine a pieței. În acest sens, datele furnizate de Imobiliare.ro, Market 360 și ANCPI și INS sunt cât se poate de clare. Mai mult, în ciuda crizei economice și în ciuda situației geopolitice din zonă, începutul anului 2023 vine cu speranța depășirii obstacolelor din anul care a trecut. Să vedem, însă, cum au arătat datele la finalul semestrului I al anului trecut.Tendința indicelui de prețuri În cel de-al doilea trimestru al anului în curs, proprietățile rezidențiale din România s-au apreciat cu 4,6% față de cele trei luni anterioare, potrivit datelor centralizate de Market 360. Ritmul anual de creștere a prețurilor (T2 2022 față de T2 2021), se află, în momentul de față, la 14,3%. Tendința de creștere se poate observa și la nivelul Uniunii Europene, unde indicatorul de preț se afla în primul trimestru al anului în curs la valoarea de 144,85, depășind astfel nivelul de referință al anului 2015 (100). Per ansamblu, în ultimii șapte ani, de când piața rezidențială se înscrie pe un trend predominant ascendent al prețurilor, locuințele disponibile spre vânzare în România s-au scumpit, în medie, cu aproximativ 83%. În momentul de față, indicele trimestrial calculat de Market 360 are valoarea de 179,32, situându-se, astfel, aproape de nivelul consemnat în primul trimestru din 2009. Potrivit celor mai recente date publicate de Institutul Național de Statistică (INS), prețurile de tranzacționare ale locuințelor din România s-au majorat, în medie, cu 1,7% în primul trimestru din 2022 comparativ cu cele trei luni anterioare. Față de perioada similară din 2021, așteptările vânzătorilor autohtoni sunt cu 6,4% mai ridicate, în vreme ce, la nivelul Uniunii Europene, acest indicator se situează la 2,1%. La nivel anual, trimestrul al doilea din 2022 se distinge prin cea mai mare marjă de creștere a prețurilor locuințelor consemnată în ultimii 14 ani, respectiv 14,3%, spre comparație, în al doilea trimestru din 2021, așteptările vânzătorilor se majorau cu 7,6%. La nivel trimestrial, prețurile au înregistrat o marjă de creștere de 4,6% față de primul trimestru al anului curent, când se înregistra o creștere de doar 2,7%. Datele centralizate de Market 360 arată că prețurile locuințelor din România se află pe un trend ascendent constant de 8 trimestre încoace. Din al doilea trimestru din 2020, când s-a înregistrat ultima scădere, așteptările proprietarilor s-au majorat, în medie, cu 2,2% trimestrial. Situația prețurilor în marile orașe ale României În al doilea trimestru din 2022, prețurile apartamentelor s-au majorat în toate orașele monitorizate constant de Imobiliare.ro și Market 360. În consonanță cu tendința consemnată la nivel național, variațiile de preț au fost, însă, semnificativ mai mari decât în anii precedenți. În Cluj-Napoca, orașul care se află, de ani buni, înaintea Capitalei în clasamentul prețurilor medii solicitate pe segmentul apartamentelor, așteptările vânzătorilor s-au majorat cu 7,2% în ultimele trei luni, până la o valoare de 2.400 de euro pe metru pătrat util (față de 2.240 euro pe metru pătrat util în trimestrul anterior). În contextul accelerării ritmului scumpirilor de pe piața apartamentelor, diferența de preț la 12 luni se situează acum la 27% (comparativ cu aproximativ 21% în trimestrul anterior). Cluj-Napoca este, în continuare, singurul mare centru regional al țării în care apartamentele sunt mai scumpe acum cu peste 30% decât în urmă cu doi ani. În cel de-al doilea trimestru al anului (spre deosebire de primul trimestru), așteptările proprietarilor din București s-au majorat cu 4%, până la 1.720 de euro pe metru pătrat util (de la 1.660 de euro pe metru pătrat util). Comparativ cu perioada similară din 2021, apartamentele din Capitală sunt cu 8,8% mai scumpe; față de T2 2008, însă, acest gen de proprietăți sunt cu 19,59% mai ieftine, Capitala având, dintre marile centre regionale analizate, cel mai mult de „recuperat” din declinul provocat de perioada de recesiune. Ca și în primul trimestru al anului curent, în cel de-al doilea Brașovul s-a situat în topul clasamentului scumpirilor înregistrate în marile orașe ale țării. Aici, suma medie solicitată de către vânzătorii de apartamente s-a majorat cu 3,6% în decursul a trei luni, ajungând la o valoare de 1.550 de euro pe metru pătrat util (de la 1.500 de euro pe metru pătrat util). Diferența de preț la 12 luni se situează acum la 17,7% (comparativ cu aproximativ 18,9% în trimestrul anterior). Evoluția prețurilor la apartamentele din Brașov din ultimii doi ani este oarecum similară cu cea din Cluj-Napoca, înregistrându-se o creștere de 29,5%, comparativ cu al doilea trimestru din 2020. La nivel trimestrial, din perspectiva creșterilor prețurilor apartamentelor au mai fost înregistrate următoarele evoluții: Iași (+5,6%), Craiova (+4,9%), Oradea (+4,1%), Brăila (+3,1%), Timișoara (+2,4%), Galați (+2,1%), Ploiești (+1,8%), Constanța (+1,7%). Comparativ cu perioada similară a anului anterior, datele Imobiliare.ro relevă doar majorări ale prețurilor solicitate de vânzătorii din marile orașe. Marje de creștere de două cifre au fost consemnate și în: Oradea (+18%), Craiova (+17%), Iași (+17%), Constanța (+10,8%). Pe următoarele locuri în topul scumpirilor se află Brăila (+8,9%), Timișoara (+8,6%), Ploiești (+6,8%) și Galați (+5,9%). Perioada medie de vânzare În trei dintre cele cinci mari centre regionale analizate, perioada medie de vânzare pentru un apartament a fost mai mică trimestrul trecut comparativ cu perioada similară a anului anterior. Cea mai mică valoare a acestui indicator este consemnată în Brașov, unde timpul necesar pentru tranzacționarea unei asemenea unități locative a fost de 41,5 de zile în intervalul aprilie - iunie 2022. La polul opus, cea mai mare perioadă de vânzare, respectiv 83 zile, a fost înregistrată în Cluj-Napoca (în scădere cu 81 zile, de la aproximativ 164 zile în urmă cu 12 luni), în vreme ce Constanța și Timișoara se află la un nivel destul de apropiat, cu 58, respectiv 51,5 de zile. În București, timpul necesar pentru tranzacționarea unui apartament ajunge la 47 zile. În ceea ce privește marja de negociere, înțeleasă ca diferența dintre ultimul preț cerut și valoarea de tranzacționare a unui apartament, datele Imobiliare.ro arată că, față de perioada similară a anului anterior, majorări au avut loc în toate cele cinci mari orașe analizate. Acest indicator a atins, astfel, pragul de 3,7% în Cluj-Napoca (în condițiile în care în T2 2021 se situa la 2,16%), în vreme ce în București a ajuns la 2,9% (comparativ cu 1,9% în urmă cu un an). În Brașov acest indicator se situează la un nivel de 2,8% (comparativ cu 2,6% în T2 2021), în vreme ce Constanța ajunge la 2,6%. Pe ultimul loc se află Timișoara, cu o valoare procentuală de 1,4% (comparativ cu 1,2% în T2 2021). Cererea de proprietăți Comparativ cu un an în urmă, cererea pentru proprietăți rezidențiale (apartamente, dar și case) se situa, în trimestrul 2 din 2022, la un nivel cu 29% mai mic în marile centre regionale ale țării. Cu toate acestea, comparativ cu cele trei luni anterioare, interesul pentru proprietățile rezidențiale disponibile spre vânzare în cele mai mari șase orașe ale țării a scăzut într-o proporție mai mică și anume, cu -22,7%. Astfel, după un recul de -6% în T1 2022, în T2 2022 cererea a scăzut într-un ritm mai dinamic. Tendința descendentă la nivel trimestrial este valabilă pentru toate piețele analizate, cea mai mare scădere (-32,6%) având loc în Cluj-Napoca, iar cea mai mică (-18%) în Constanța. În cel de-al doilea trimestru din 2022 aproximativ 107.700 de potențiali cumpărători au căutat, pe Imobiliare.ro, locuințe în cele șase mari centre regionale ale țării, față de 140.500 în trimestrul anterior. Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, interesul pentru achiziția de locuințe a fost, în al doilea trimestru din 2022, mult mai mic la nivelul celor șase centre regionale supuse analizei. Din acest punct de vedere, toate orașele au consemnat scăderi, respectiv Cluj-Napoca (-41%), București (-31%), Brașov (-28%), Constanța (-28%), Timișoara (-21%) și Iași (-14%). Evoluția tranzacțiilor Datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și centralizate de Market 360 relevă o creștere a tendinței de tranzacționare de pe piața imobiliară autohtonă în luna mai 2022. Cu toate acestea, numărul caselor, terenurilor și apartamentelor care au făcut obiectul unor contracte de vânzare-cumpărare s-a cifrat, în iunie 2022, la un total de 52.946 la nivel național; această cifră reprezintă o scădere ușoară, în cuantum de 3,35%, față de perioada similară a anului anterior (când aveau loc 54.781 de achiziții). Se poate observa că primele două luni ale trimestrului trecut au evoluat într-un ritm diferit. În aprilie au avut loc, mai exact, 53.225 de asemenea operațiuni pe plan național, rezultat ce indică o scădere de aproximativ 4,3% față de perioada similară a anului anterior, când în întreaga țară erau tranzacționate 55.569 proprietăți și o scădere de 26,2% față de luna martie 2022. Pe de altă parte, în mai 2022 au fost achiziționate 64.606 de imobile la nivelul întregii țări; această cifră marchează, de asemenea, o evoluție ascendentă față de perioada similară a anului trecut, dar și față de luna anterioară: este vorba, mai exact, despre un plus de 7,3% la 12 luni, față de un total de 47.773 achiziții (o diferență de 16.833 de acorduri de vânzare). Oferta de apartamente Oferta totală de apartamente și case construite înainte de anul 2000 scoase la vânzare în cele șase mari centre regionale ale țării a fost, trimestrul trecut, mai scăzută decât cea consemnată în perioada similară a anului anterior. Poate fi observată, astfel, o diferență anuală de -29,4% la nivelul orașelor analizate. Pe parcursul ultimelor 12 luni, cea mai mare scădere al acestui indicator, în cuantum de -41,3%, a avut loc în Iași, unde au fost scoase la vânzare, trimestrul trecut, 830 proprietăți rezidențiale; o scădere de 16,5% a fost resimțită, pe de altă parte, în Constanța, unde în aprilie-iunie s-a ajuns la un total de 970 de anunțuri. Un procent al deprecierii apropiat de această valoare, anume -21,8%, poate fi observată în Brașov, unde trimestrul trecut au fost scoase la vânzare 860 de proprietăți. În Cluj-Napoca a fost consemnată o scădere de -39% a ofertei totale (până la 1.430 de anunțuri în T2 2022), iar în Timișoara a avut loc un recul de 33,3% (până la 1.810 de proprietăți), în timp ce în București a fost înregistrată o scădere de -26,4% (până la 6.670 de proprietăți). O tendință de scădere mai puțin accentuată poate fi observată și în ceea ce privește numărul de proprietăți nou introduse pe piață, acesta fiind, per ansamblu, cu -26,9% mai mică decât în perioada similară a anului 2021. În acest caz, o evoluție descendentă poate fi observată în toate cele șase mari orașe analizate, anume în Timișoara (-29,5%), Iași (-28,7%), București (-28,3%), Cluj-Napoca (-28,1%), Brașov (-17,8%) și respectiv, Constanța (-16,3%). Din punctul de vedere al numărului de oferte nou introduse pe piață, Capitala continuă să se situeze, detașat, în fruntea clasamentului marilor centre regionale, cu un total de 3.130 de asemenea anunțuri în cel de-al doilea trimestru din 2022. Această cifră echivalează cu aproximativ 50% din cele 6.160 de oferte noi existente la nivelul tuturor acestor centre regionale. Cu un total de 820 de anunțuri noi, Cluj-Napoca ocupă tot locul al doilea în clasament, aceasta fiind urmată de Timișoara (790 de oferte), Brașov (480), Iași (470) și, respectiv, Constanța (470). Cererea locuințelor de închiriat Cu toate că lucrul de la distanță se menține pe piața muncii, datele centralizate de Imobiliare.ro relevă că cererea pentru apartamente și case de închiriat se află, per ansamblu, la un nivel mult mai ridicat comparativ cu anul anterior la nivelul celor șase mari centre regionale monitorizate. Astfel, în perioada aprilie-iunie, aproximativ 68.400 de vizitatori au căutat locuințe de închiriat pe portal, în creștere cu 11% față de intervalul similar din 2021. De remarcat este că toate cele șase mari orașe analizate au consemnat un avans la acest capitol. Majorări ale interesului pe acest segment de piață au fost observate, astfel, în Iași (+37%), Timișoara (+21%), Brașov (+19%), Constanța (+18%), Cluj-Napoca (+13%) și respectiv, București (+4%). În ceea ce privește volumul brut al cererii existente pe acest segment de piață, Bucureștiul ocupă, în mod firesc, prima poziție în clasament, la o distanță considerabilă față de celelalte mari orașe, aici fiind înregistrați 38.600 de potențiali chiriași în T2 2022. Următoarele locuri în top sunt ocupate de Constanța, cu 8.700 de vizitatori interesați de proprietăți de închiriat, apoi de Timișoara (cu 6.100), Cluj-Napoca (5.900), Brașov (cu 4.600) și, respectiv, Iași (cu 4.500 de potențiali clienți). Tendințele prețurilor de închiriere Potrivit datelor centralizate, suma medie solicitată pentru un apartament se situa, trimestrul trecut, la 8,3 euro pe metru pătrat în Cluj-Napoca, în creștere cu 16,9% față de perioada similară a anului anterior. Pe următorul loc în clasamentul prețurilor de închiriere se situează Bucureștiul (cu o medie de 7,9 euro pe metru pătrat util, în creștere cu 5,3%), Capitala fiind urmată de Iași (7,1 euro pe metru pătrat, în creștere cu 7,6%), la egalitate cu Brașov (7,1 euro pe metru pătrat, în creștere cu 10,9%) și Constanța (7,1 euro pe metru pătrat, în creștere cu 12,7%). Urmează Timișoara (6,5 euro pe metru pătrat, în creștere cu 4,8%), Craiova (5,8 euro pe metru pătrat, în creștere cu 3,6%), la egalitate cu Sibiu (5,8 euro pe metru pătrat, în creștere cu 11,5%) și, respectiv, Oradea (5,2 euro pe metru pătrat, în creștere cu 4%).