Ratele dobânzilor cresc, norii economici se întunecă, iar fluxurile de tranzacții imobiliare se scufundă, deoarece cumpărătorii și vânzătorii nu se pot pune de acord asupra prețului. Dar, cu toate acestea, majoritatea profesioniștilor din domeniul imobiliar comercial intervievați de PriceWaterhouseCooper pentru realizarea raportului ”Emerging Trends in Rea Estate 2023” rămân destul de optimiști cu privire la perspectivele pe termen mai lung. Optimism prudent Dar nu toți sunt la fel de optimiști ca CEO-ul unei firme de administrare a investițiilor care a furnizat cotația de deschidere și, cu siguranță, există unele riscuri îngrijorătoare pentru industrie. Dar starea de spirit consensuală pare să fie una de optimism prudent că vom depăși orice declin pe termen scurt și vom fi bine poziționați pentru o altă perioadă de creștere susținută și randamente puternice. Este logic ca experții imobiliari să aibă o perspectivă îndelungată, având în vedere natura activelor imobiliare: clădirile necesită mult timp pentru a fi concepute și dezvoltate. Chiar și pur și simplu achiziționarea unei proprietăți necesită, de obicei, mai mult timp și efort decât cumpărarea oricărui alt tip de activ financiar și, de obicei, sunt deținute pe durate mai lungi. Cu toate acestea, dorința atâtor oameni din industrie de a privi dincolo de unele dintre vânturile contrare ciclice este izbitoare. Șeful serviciilor de consultanță pentru o firmă de analiză imobiliară comercială (CRE) spune: ”Recesiunea va afecta, evident, unele piețe mai rău decât altele, dar este la fel ca orice altceva. Ne vom uita înapoi peste 10 ani, iar prețurile care par astronomice astăzi vor părea un chilipir peste 10 ani”. Un test economic Rorschach indică, de exemplu că unele economii au intrat într-o recesiune în prima jumătate a anului 2022, după ce au suportat două trimestre consecutive de scădere modestă a produsului intern brut (PIB). Dar, dacă am fi într-o recesiune reală în acest moment, ar fi una foarte ciudată. Pe de o parte, venitul național brut, ca partea de venit a registrului conturilor naționale care se presupune că este în concordanță cu PIB-ul, a fost pozitiv în aceeași perioadă, sugerând defecte în modul în care măsurăm producția economică. Nici alte valori economice, cu siguranță, nu indică o scădere: -Locurile de muncă sunt în continuare în creștere puternică, în timp ce cererile de șomaj sunt la cel mai scăzut nivel din anii 1960; -Prețurile locuințelor și chiriile sunt la niveluri record și continuă să crească; și -Cheltuielile consumatorilor, care reprezintă două treimi din economie, au fost cel puțin ușor pozitive în fiecare lună până în iulie 2022, dar și la începutul acestui an. Această dualitate explică probabil de ce Biroul Național de Cercetare Economică, arbitrul oficial al ciclurilor economice, nu a numit încă această perioadă recesiune. Asta nu înseamnă că totul este concordat cu economia. Barometre cheie, cum ar fi indicii de perspectiva de afaceri, au o tendință descendentă încă de la jumătatea anului 2021, chiar dacă din punct de vedere tehnic nu se află în intervalul recesiunii. Iar scăderea încrederii consumatorilor în ultimul an a fost și mai accentuată. Toți acești factori pozitivi și negativi reprezintă împreună un fel de test Rorschach, în care observatorii își pot trage propriile concluzii cu privire la puterea economiei. Sfârșitul începutului Dar există o problemă asupra căreia intervievații PWC sunt de acord: ”Riscul existențial pentru economia imobiliară în acest moment este că acțiunea Băncilor Naționale, ca răspuns la inflația persistentă ne va duce într-o recesiune”, spune un partener principal al unei firme de consultanță de top. Dar pot Băncile Naționale ale țărilor din zonele de interes (Uniunea Europeană, America de Nord, China, Japonia, Orientul Apropiat), să controleze inflația fără a distruge economia? Moderarea ratelor inflației în această vară i-a făcut pe mulți să creadă că cel mai rău a trecut și că Băncile Naționale și-ar putea ușura în curând politica monetară contracțională. Într-adevăr, consensul experților pe care intervievați în această vară a fost că băncile naționale vor începe să reducă din nou dobânzile, la jumătatea lui 2023. Acest sentiment pare acum optimist. ”Inflația va fi puțin mai lipicioasă decât cred oamenii”, a spus un director al băncii de investiții intervievat în timpul verii, ale cărui opinii s-au dovedit a fi mai prevăzătoare. Sentimentul a început să se schimbe la sfârșitul lunii august, când s-a constata că inflația nu este sub control, zguduind piețele. Orice îndoială rămasă cu privire la acest lucru a fost înlăturată de comentariul privind ratele din septembrie, care proiecta că acestea vor continua să crească și în 2023. După cum a avertizat Winston Churchill după ce armata britanică a câștigat o bătălie critică în cel de-al doilea război mondial, victoria a marcat ”nu sfârșitul, nu chiar și începutul sfârșitului, dar, eventual, sfârșitul începutului”. Dobânzi mai mari pentru mai mult timp Cu ratele dobânzilor în creștere, riscul unei recesiuni mai profunde, cu drepturi depline, este în creștere, potrivit unui consens în creștere al economiștilor. Într-un sondaj din august 2022 al Asociației Internaționale de Economie a Afacerilor, doar un sfert dintre economiști erau ”oarecum” încrezători că s-ar putea reduce inflația la intervalul țintă fără a provoca o recesiune. Semne îngrijorătoare de ieșire din Europa la începutul toamnei și așteptări de creștere ale facturilor la încălzire în această perioadă iarna se adaugă la perspectivele economice globale sumbre. Aceste condiții ar fi problematice pentru piețele imobiliare: încetinirea sau scăderea creșterii economice diminuează cererea chiriașilor, în timp ce ratele mai mari ale dobânzilor cresc costul dezvoltării sau achiziționării proprietăților. Ambii factori ar reduce randamentele și ar reduce valorile. Într-adevăr, creșterea ratelor dobânzilor și incertitudinea asupra condițiilor viitoare ale pieței distrug deja tranzacțiile, deoarece vânzătorii nu au fost pregătiți să capituleze în fața cererilor tot mai mari ale cumpărătorilor de concesii de preț, așa cum discutăm în tendința piețelor de capital. Noi orizonturi Cu toate acestea, nu toate recesiunile sunt la fel, iar majoritatea economiștilor, precum și intervievații Emerging Trends, se așteaptă ca orice recesiune să fie relativ scurtă și superficială. Reflectând punctul de vedere al mai multor lideri CRE intervievați în raport, un director executiv al unei firme globale de dezvoltare și investiții a spus: ”Instinctul meu spune că vom avea o recesiune, dar va fi relativ ușoară, în comparație cu unele dintre cele mai multe. recesiuni severe pe care le-am avut. Nu văd nimic de genul recesiunii economice din 2008”. Un alt important economist CRE a mers atât de departe încât a spus: ”Cred că intrăm în ceea ce aș spune că este un ciclu sănătos de declin. Este o idee schumpeteriană de curățare pe care din când în când, economiile, inclusiv piețele imobiliare, trebuie să le curețe și elimină ideile proaste, elimină valorile nerealiste nesustenabile.” Această resetare prezintă noi oportunități, chiar dacă introduce incertitudine. CEO-ul unei companii de dezvoltare spune: ”Cred că acesta este un moment în timp. Și când mă uit în urmă din punct de vedere istoric și nu am acționat în aceste momente în timp, am regretat întotdeauna”. Însă, iată tendințele emergente în Real Estate, pe care le așteptăm pentru 2023 și ulterior: Normalizarea pieței Fundamentele pieței imobiliare se ”normalizează” pe măsură ce unele piețe se slăbesc din cauza diminuării vântului din coadă pandemic și a potențialului pentru o recesiune economică ciclică. Unele sectoare imobiliare se pot răci, inclusiv cele rezidențiale și industriale, în timp ce altele se pot încălzi la niveluri medii istorice, cum ar fi hotelurile și comerțul cu amănuntul. Rentabilitatea și prețurile majorității activelor sunt în scădere, pe măsură ce ratele plafonului cresc, iar volumele tranzacțiilor scad de la niveluri record, în timp ce câștigurile chiriilor pentru altele sunt doar moderate pe măsură ce cererea revine la un ritm mai sustenabil. Sfidând aproape orice predicție exprimată în zilele terifiante și incerte ale blocării COVID care a început în martie 2020, piețele imobiliare comerciale au început de fapt într-o perioadă remarcabilă, cu unele dintre cele mai puternice randamente, creștere a chiriilor și rate de apreciere a prețurilor înregistrate vreodată. Cu toate acestea, nu toate tipurile de proprietate: hotelurile au suferit cea mai gravă și mai susținută scădere din memorie, în timp ce birourile au suferit o reducere semnificativă și fără precedent a utilizării spațiului. Și nu toate piețele: unele dintre cele mai puternice piețe de intrare ale națiunii, cum ar fi New York City și San Francisco, au experimentat ieșiri puternice de rezidenți, afaceri și chiriași de toate tipurile. Dar, în general, piețele imobiliare au depășit cu mult așteptările și normele istorice. Și acum, după mai bine de doi ani, investitorii și administratorii imobiliari învață din nou că creșterea uriașă și profiturile se întorc în cele din urmă pe pământ, o ”revenire la medie”, pentru a folosi jargonul financiar sau pur și simplu o ”normalizare”, după cum au exprimat numeroși experți din industrie. am intervievat pune-o. Inversări ale pieței Unele ajustări pe piață care se profilează vor fi ciclice, din cauza condițiilor economice slăbite la care se așteaptă majoritatea economiștilor și profesioniștilor imobiliari, în timp ce altele reprezintă mai mult o revenire la normalitate după toate distorsiunile pieței alimentate de pandemie. Aceste reversuri ale pieței vor lua mai multe forme: prețurile majorității activelor sunt în scădere pe măsură ce ratele plafonului cresc și volumele tranzacțiilor scad de la niveluri record, în timp ce câștigurile chiriilor pentru altele sunt doar moderate pe măsură ce cererea revine la niveluri mai sustenabile. Poate cea mai mare surpriză este că aceste inversări ale norocului lovesc sectoare de proprietate favorizate, cum ar fi locuințele multifamiliale și zona industrială. Asta nu înseamnă neapărat că aceste corecții ale pieței vor fi dureroase. În multe cazuri, pierderile recente ale valorii proprietății vor reduce doar câștigurile deja sănătoase. Vremurile bune s-au terminat Dar mulți indicatori sugerează că vremurile cu adevărat bune s-ar putea termina, cel puțin pentru o vreme. Housing Set to Cool Un director financiar cu un constructor național de case a spus: ”Încă vindem. Doar că nu este în ritmul în care s-a vândut în ultimii doi ani, care a fost un ritm pe care de obicei nu îl vedeți. Deci, piețele se normalizează mai mult”. Într-adevăr, vânzările de locuințe, atât cele noi, cât și cele existente, au avut o perioadă extraordinară de 12 ani, de la atingerea nivelului minim în vara lui 2010, până când s-a început să se majoreze ratele dobânzilor, în primăvara lui 2022. Dar nu doar vânzările de case sunt cele care încetinesc. Practic, toate aspectele pieței imobiliare – atât cele de vânzare, cât și cele de închiriere au decelerat. Prețurile caselor noi au atins apogeul în aprilie 2022, în timp ce prețurile locuințelor existente au atins probabil vârful în iunie, după ce aprecierea a început să scadă odată cu creșterea ratelor ipotecare. Între timp, chiriile apartamentelor au continuat să crească din ce în ce mai sus, dar ritmul a fost moderat ng în ultimele luni. Ritmul construcțiilor scade, chiriile cresc De asemenea, începerile de construcție au încetinit. Indicele pieței imobiliare a Asociației Internaționale a Constructorilor de Case a scăzut timp de opt luni consecutive până în august 2022, la cel mai scăzut nivel din mai 2020. Acest lucru nu înseamnă că ne aflăm într-o recesiune imobiliară, departe de asta. Pe plan internațional, casele se vând în continuare într-un ritm sănătos după nivelurile istorice, iar prețurile caselor rămân aproape de niveluri record. Și în timp ce locurile de muncă multifamiliale vacante sunt la cel mai scăzut nivel din ultimele patru decenii și chiriile continuă să înregistreze noi recorduri în fiecare lună, ratele de creștere au încetinit și se așteaptă să scadă în continuare, potrivit mulți experți intervievați. ”Poate că nu vedeți creșterea cu 10% de plus a chiriei pe piețele multifamiliale”, spune șeful unei firme de consultanță în investiții instituționale. ”Ar trebui să revină la o medie istorică pe termen lung de 3% până la 4% și poate să compenseze o parte din capacitatea de nepermis din țară”. Într-adevăr, piețele imobiliare pot fi parțial victime ale propriului succes, deoarece prețurile și chiriile record înseamnă că mai puține gospodării își pot permite să cumpere case sau să închirieze apartamente, în special cu ratele dobânzilor ipotecare și cheltuielile legate de locuințe, cum ar fi utilitățile, în creștere bruscă. Piața industrială se răcește Piața industrială aprinsă pare să se răcească, de asemenea, după câțiva ani de creștere fără precedent a cererii și câștiguri ale chiriilor care au împins chiriile cu mult peste recordurile anterioare. Creșterea e-com-merce încetinește și redă o parte din cota de piață pe care a acumulat-o de la comercianții cu amănuntul fizic în timpul pandemiei. Amazon, cel mai mare utilizator de depozite, a amânat ocuparea a numeroase proiecte finalizate, încercând să subînchirieze multe, deoarece își încetinește creșterea fizică, ceea ce unii numesc ”pauza Amazon”. Alți retaileri mari și-au redus, de asemenea, planurile de extindere a distribuției. Cu siguranță, sectorul industrial se bucură în continuare de rate record scăzute de neocupare, deoarece cererea de facilități logistice de înaltă calitate, bine amplasate a depășit capacitatea pieței de a le furniza. Iar investitorii nu sunt pregătiți să abandoneze industria sau multifamilială, ambele încă domnesc în vârful mormanei în sondajul Emerging Trends. Cu toate acestea, evaluările sunt puțin mai puțin exuberant decât anul trecut, iar aceste sectoare de echitație înaltă nu arată la fel de invulnerabile ca în ultimii ani. Dar chiar și recunoașterea faptului că cererea industrială s-ar putea contracta din cauza creșterii sale toride anterioare, este o schimbare încă robustă, dar puțin mai aproape de modelele istorice. Șeful unei firme de administrare a investițiilor spune: ”Deși încă credem în elementele fundamentale pe termen lung, există încă cicluri în cadrul afacerii și, prin urmare, s-ar putea observa o ofertă excesivă pe piața industrială într-o perioadă scurtă de timp”. Revenirea la medie În timp ce unele sectoare vor avea o tendință de scădere, într-un fel sau altul, altele vor reveni la niveluri mai normale. Fundamentele proprietății s-au îmbunătățit pentru sectorul hotelier afectat, în special pentru hotelurile care deservesc călătorii de agrement, și pare să existe un consens tot mai mare că sectorul asediat de retail a fost supravândut în ultimii ani. Șeful serviciilor de consultanță pentru o firmă imobiliară spune: ”Cred că am avut o mică resetare acum, în care, dacă ați supraviețuit până în acest punct în comerțul cu amănuntul, viitorul probabil că vă arată destul de bine”. Rentabilitatea e sub semnul resetării Rentabilitatea investiției în proprietate este pregătită pentru o resetare. Câștigurile au fost neobișnuit de robuste în cei doi ani de când a lovit COVID-19, determinate de fundamentele puternice ale proprietății și de cererea intensă a investitorilor, precum și de datoriile ultra-ieftine și de cele trei runde de cheltuieli de stimulare ale guvernului federal. Rentabilitatea totală pentru bunurile imobiliare de calitate instituțională din Indicele proprietăților a crescut la peste 20% în cele patru trimestre până la jumătatea anului 2022, de aproape trei ori mai mare decât media pe 20 de ani. Dar veniturile vor scădea. Cei 43 de economiști și analiști chestionați în octombrie 2022 de Centrul pentru Economie Imobiliară și Piețe de Capital se așteaptă ca randamentele totale să scadă la 3,8%, în 2023, și să revină la o valoare moderată de 7% în 2024. Adică, randamente mai normale. Această perspectivă se bazează pe înțelepciunea colectivă a respondenților la sondajul Emerging Trends din acest an. Mai mult de jumătate consideră că ratele de capitalizare se îndreaptă anul viitor și că randamentele sunt în scădere, în primul rând din cauza creșterii ”ratelor dobânzilor și a costului capitalului”, care a fost principala preocupare economică exprimată în sondajul nostru. După mai bine de un deceniu de scădere pentru mai mult timp, unele bănci naționale normalizează în sfârșit ratele dobânzilor mai aproape de nivelurile istorice. Creșterea ratelor dobânzilor generează deja costurile datoriei și, prin urmare, costurile de achiziție și dezvoltare a proprietății, reducând randamentul efectuării de levier. În același timp, guvernele au terminat să ofere stimulente, reducând indirect cererea de spațiu pentru chiriași. Spre deosebire de criza financiară globală (GFC) și în timpul pandemiei, ”nimeni nu vine în ajutor”, spune șeful de cercetare pentru o firmă de administrare a investițiilor. Astfel, guvernele opresc atât roțile monetare, cât și cele fiscale, care au susținut afacerile imobiliare comerciale și economia în general. Șeful unei companii de dezvoltare a rezumat astfel: ”Simt că am avut un pic de zahăr cu acest stimul și în datoria ieftină. Va fi o încetinire. Trebuie să existe această normalizare. Deci, ce înseamnă asta? Cred că va fi puțin plină de nădejde; va fi puțin turbulență. Dar apoi atingem fundul și revenim la creștere”.P Câteva schimbări determinate de pandemie Criza pandemică a forțat schimbări structurale în modul și locul în care trăim, lucrăm și ne recreăm în moduri care par destinate să reziste. Cheltuielile online se retrag de la vârfurile pandemiei, dar nu este probabil să revină la nivelurile de dinainte de pandemie. Este puțin probabil că călătoriile de afaceri își vor reveni la nivelurile de dinainte de COVID pentru cel puțin câțiva ani, ceea ce înseamnă că hotelurile de afaceri, restaurantele rafinate și facilitățile de conferințe vor continua să se confrunte cu provocări. Cele mai mari schimbări pot fi în modul și locul în care lucrăm. Impactul asupra utilizării birourilor și a leasingului este încă în evoluție, iar o parte semnificativă din stocul existent ar putea fi nevoită să fie repoziționată pentru a rămâne competitivă. Chiar dacă piețele imobiliare încep să se normalizeze în multe feluri, după unele dintre perturbările din ultimii câțiva ani, nu ne vom relua viețile anterioare în unele aspecte cheie. Pandemia a forțat schimbări structurale în modul și locul în care trăim, lucrăm și ne recreăm în moduri care par destinate să reziste cel puțin la un anumit nivel, chiar dacă mai puțin extreme decât comportamentele noastre în perioada de vârf al COVID. Multe activități au revenit deja la nivelurile pre-pandemice, desigur, în special cele care implică socializare. Oamenii au revenit la concerte și evenimente sportive, iar călătoriile de agrement, cel puțin, s-au întors pe drumurile și căile aeriene ale națiunii. Între timp, ne-am săturat să facem exerciții fizice și să gătim singuri acasă, așa că abonamentele la sală de sport au revenit la niveluri istorice, în timp ce vânzările la restaurante sunt din nou peste băcăniile, așa cum au fost din 2015 până când COVID a închis localurile de luat masa. Cu toate acestea, multe alte activități și modul în care folosim spațiul par puțin probabil să revină la vechile moduri. Pandemia ne-a schimbat. Spune un director al unei firme de administrare a investițiilor: ”Oamenii caută să-și atingă alegerile de stil de viață mai rapid. Sunt mai puțin concentrați pe angajator și mai mult pe stilul lor de viață personal. Și asta schimbă modul în care sunt privite apartamentele, cum sunt privite rezidențiale unifamiliale, cum sunt utilizate birourile și spre care se îndreaptă corporațiile”.